ذكر تقرير لشركة فايدار الاستشارية أن أسعار مبيعات الشقق السكنية ورسوم إيجاراتها بدبي، قد واصلت وتيرة الارتفاع في الربع الثاني من العام الحالي، بمعدل نمو متباطئ، ما أدى بدوره إلى انضغاط العائدات.
ووفقا لـ “الاتحاد” فإن دبي بحاجة إلى توافر 30 ألف وحدة سكنية إضافية حتى عام 2018 للحفاظ على استقرار رسوم الإيجارات، وأنه تم تحديد هذا الرقم نتيجة مراقبة دقيقة للمشاريع التي تم الإعلان عنها، وتلك التي تم إطلاقها والمشاريع الأخرى المتوقفة والجارية.
وبناء على بيانات مستمدة من المعاملات التي سجلتها الأسابيع الستة الأولى من الربع الثالث من عام 2014، يورد التقرير أيضاً أنّ الأسعار الاسمية الخاصة بمنازل العائلة الواحدة تراجعت بنسبة 4٪، في حين أنّ الأسعار الاسمية للشقق انخفضت بنسبة 0,6٪.
والجدير بالذكر أنّ مؤشر أسعار المنازل الذي تحدده فايدار يمثل الأسعار الحقيقية المعدلة في مشاريع نموذجية تم إنجازها في دبي منذ عام 2009.
من جانب آخر، لا تزال فرص تطوير المشاريع السكنية كبيرة في دبي لكنّ السوق قد يستفيد كثيراً من التركيز بشكل خاص على السكن الموجّه لذوي الدخل المتوسط.
وتشير فايدار أيضاً إلى أنّه خلال الفترة نفسها، قد يعاد استكمال حوالي 15 ألف وحدة من المشاريع المعلّقة. ونقلاً عن مصادر داخلية من صندوق النقد الدولي، تفيد شركة فايدار بأنّ دبي ستسجل نمواً بنسبة 3,5٪ في ناتجها المحلي الإجمالي على الرغم من أنّ الاقتصاد العالمي يوحي بالتوقّف عن النمو، وفي حال ظل اقتصاد هذه المدينة حيوياً ومتيناً يمكن أن ينمو ناتجها بنسبة 5,6٪ سنوياً.
وفيما يتبيّن أن حجم المعاملات ينخفض ويتراجع، يبقى من الصعب الحصول على أرقام دقيقة في قطاع العقارات نظراً إلى نقص المعلومات.
وفي معظم الأحيان، لا تُؤخذ عمليات البيع في عين الاعتبار بسبب عدم الإعلان عنها بشكل منتظم.
إلى جانب ذلك، ونتيجة للتباطؤ في إصدار التقارير، يصعب جمع البيانات العقارية وتحليلها بشكل دقيق. وبعد أن فرض البنك المركزي للدولة قيوداً على الرهن مرتبطة بعمر المقترض، تراجع الطلب على التمويل والإقراض العقاري والمقلق هو تراجع الشفافية في هذا المجال.
وبعد أكثر من اثني عشر عاماً من إصدار التقارير التي تكشف عن بيانات منفصلة خاصة بالرهن العقاري، جمع المركزي بيانات الرهن العقاري مع القروض وعمليات الكشف على المسحوب في نشرته الإحصائية الفصلية.
إلى جانب ذلك، لا تفصل البيانات المرتبطة بالمعاملات العقارية في دبي، والتي تصدر عن REIDINبين إعادة التمويل والمبيعات الجديدة، وبالتالي، من الصعب تحديد عمليات الرهن والاقتراض على مستوى المدينة أو الوطن.
وفي الوقت نفسه، تراجع الفرق بين عائدات السنوات العشر الخالية من المخاطر والمحافظ العقارية المعروفة بصناديق الاستثمار العقاري بمعدل 0,89 ٪.
وبناء على معدلات سندات الحكومة المحلية، يعني ذلك أنّ محافظ الاستثمار المتنوعة يجب أن تحقق ربحاً بنسبة 5,52٪.
وفي هذا السياق، يفيد التقرير بأنّ العقارات الفردية يجب أن تعود بعائد بمعدل 6٪ أو أكثر، في حين أنّ متوسط العائدات الصافية للشقق هو 5,6٪ و4,5٪ للفلل.
في الختام، تخلص شركة فايدار إلى أنّ العائدات تراجعت، وتحذر من أنّ هذه الخطوة بعيدة جداً، وتشير إلى أنّ شفافية السوق تتراجع أيضاً، وقد يؤدي ذلك إلى زيادة المخاطر.
وبما أنّ التكهنات تؤدي دوراً بارزاً في السوق، سيظلّ قطاع العقارات متغيراً. وفي المدى القصير، قد يؤدي ذلك إلى تعديل في الأسعار بعد عامين من ارتفاع معنويات المستثمرين.
ويشير التقرير أيضاً إلى إمكانية تراجع رأس المال على المدى الطويل بسبب التغير السكاني، ولكنّ العرض والأسعار في الوقت الحالي تحديات تقف في وجه النمو المستدام. وتقيّم فايدار أيضاً ارتفاع رسوم الإيجارات والانتقال إلى مناطق أخرى مشاركة الشقق والمساحات.
