نشرت مجموعة جيه أل أل، كبرى المجموعات العالمية للاستثمارات والاستشارات العقارية، استبيان مشاعر المستثمرين العقاريين 2014 في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا (مينا). ويستعرض التقرير آراء عدد من كبار المستثمرين العقاريين في المنطقة حول كل من أسواق الشرق الأوسط والأسواق العالمية.
وقال جوراف شيفبوري، رئيس شركة كابيتال ماركتس التابعة لمجموعة جيه أل أل مينا: “رغم أن الشريحة السكنية في السوق العقاري الإماراتي ظلت الفئة المفضلة للأصول العقارية، يعترف المستثمرون أن السوق مقبل الآن على ارتفاع أكثر محدودية في هذه الشريحة وراحوا يحولون اهتمامهم إلى فئات أصول أخرى أمثال الضيافة والمكاتب في دولة الإمارات العربية المتحدة، وإلى الفرص المتاحة في الشريحتين السكنية والصناعية في السوق السعودي. وتشتمل الرسائل الرئيسية الأخرى التي توجهها دراسة العام الحالي على رصدها لارتقاء المستثمرين منحنى المخاطر وتزايد اهتمام المستثمرين الشرق أوسطيين بالاستثمار في الأسواق العقارية لأمريكا الشمالية”.
نتائج رئيسية أخرى لدراسة جيه أل أل حول مشاعر المستثمرين العقاريين في منطقة مينا:
· نوايا المستثمرين: لا يزال المستثمرون الشرق أوسطيون مشترون صافون للعقارات، إلا أن جيه أل أل لاحظت وجود رغبة أكبر بالبيع، رغم أن 51% من المستثمرين الشرق أوسطيين لا يزالون مشترين صافين للعقارات. كما لاحظت دراسة العام الحالي رغبة المزيد من المستثمرين ببيع أصولهم العقارية، حيث أكد 14% من المشاركين في استبيان الدراسة رغبتهم ببيعها مقارنة مع 6% أكدوا رغبتهم بذلك عام 2013. ويشير هذا التطور إلى تغير محتمل في الآراء في أوساط بعض المستثمرين حول احتمالات ارتفاع قيمة تلك الأصول في المستقبل.
· أسواق الشرق الأوسط: لا تزال الأسواق الإماراتية والسعودية أكثر الأسواق تفضيلاً في الشرق الأوسط، بينما عادت مصر لتظهر على شاشات رادارات المستثمرين. فقد واصل الاستقرار السياسي والاقتصادي في دولة الإمارات العربية المتحدة مدعوماً بشفافية الأسواق استقطاب التدفقات الاستثمارية إلى أسواق الدولة، حيث أكد 97% من المشاركين في الاستبيان رغبتهم بالاستثمار في أسواق الدولة العقارية. وفي أسواق دول مجلس التعاون الخليجي، لا يزال السوق السعودي يستقطب اهتمام المستثمرين، حيث لاحظت الدراسة تنامي هذا الاهتمام مقارنة مع مستواه عام 2013، وأصبح 61% من المستثمرين يرغبون بالاستثمار في العقارات السعودية مقارنة مع 38% فقط العام الماضي. كما لاحظت الدراسة تنامي الاهتمام بالاستثمار في السوق العقاري المصري، بسبب تزايد استقرار البيئة السياسية والعودة إلى معدلات نمو اقتصادي أعلى.
· الأسواق العالمية: ظلت المملكة المتحدة الوجهة العالمية المفضلة للاستثمارات العقارية وسط اهتمام متزايد بعقارات أمريكا الشمالية. وحافظ اهتمام المستثمرين الشرق الأوسطيين في الأصول العقارية الأجنبية على قوته، حيث أعرب 9 من كل 10 مشاركين في استبيان الدراسة عن اعتزامهم الاستثمار في الأسواق الدولية. وكشفت بيانات جيه أل أل أن مستثمري الشرق الأوسط أنفقوا 3.6 مليار دولار أمريكي على شراء العقارات الأوروبية خلال النصف الأول من عام 2014، وهو ما يناهز ثلاثة أرباع إجمالي إنفاقهم في سائر مناطق العالم. وكانت المملكة المتحدة أكبر المستفيدين من هذه التدفقات الاستثمارية العابرة للحدود لأنها ظلت أكثر الأسواق الدولية سيولة. ولاحظت دراسة العام الحالي تزايد جاذبية أسواق أمريكا الشمالية حيث أعرب 47% من المشاركين في استبيان الدراسة عن رغبتهم بالاستثمار في أسواقها العقارية (بزيادة عن 24% عام 2013). من ناحيتها، ارتفعت قيمة التدفقات الاستثمارية الشرق أوسطية بنسبة سنوية بلغت 51% خلال النصف الأول من عام 2014 لتبلغ مليار دولار أمريكي.
· فئة الأصول المفضلة حالياً: واصلت الشريحة السكنية تصدر أفضليات المستثمرين في السوق العقاري الإماراتي، بينما ظلت الشريحة المكتبية فئة الأصول العقارية المفضلة عالمياً. وفي الوقت الذي لا تزال فيه الشريحة السكنية تعتبر فئة الأصول العقارية المفضلة لدى المستثمرين الشرق أوسطيين، قد يدفع استعادة الطلب على تلك الشريحة توازنه المُرَحَّب به خلال شهور الصيف المستثمرين للتحول إلى فئات أخرى من الأصول بعيداً عن الشريحة السكنية. وفي الأسواق الدولية، واصلت الشريحة المكتبية الأوروبية استقطاب المستثمرين الشرق أوسطيين، بينما عزز القصور في المساحات المكتبية المتميزة في المنطقة استقطاب الاستثمارات الدولية في هذه الشريحة.
· توقعات الأداء المستقبلي لفئات الأصول: تدفع محدودية الارتفاع المتوقع للأسعار في أسواق الإمارات السكنية المستثمرين للاستثمار في فئات أصول أخرى. ويقود السوق العقاري الأمريكي الشمالي الأفضليات المستقبلية للمستثمرين. وكشفت ردود المشاركين في استبيان دراسة العام الحالي توقعات بتحقيق للشريحة السكنية من السوق العقاري الإماراتي أداءً أقل قوة خلال الشهور الاثني عشر المقبلة. وبدلاً من ذلك، أعرب المستثمرون عن تفاؤلهم القوي بأداء شريحة الضيافة من ذلك السوق في جميع إمارات الدولة، حيث أدى ارتفاع أعداد السياح الذين زاروا الدولة والتزام الحكومة بدعم نمو شريحة الضيافة إلى تعزيز ثقة المستثمرين بأداء الشريحة الفندقية. وعلى الصعيد العالمي، توقعت دراسة جيه أل أل لعام 2014 أن يحقق أداء الشريحة المكتبية في الأسواق العقارية لأمريكا الشمالية أقوى تحسن من نوعه خلال الشهور الاثني عشر المقبلة، مدعوماً بظهور مؤشرات على قرب حدوث نمو اقتصادي قوي في الولايات المتحدة الأمريكية.
· العائدات الاستثمارية: ظلت العائدات الاستثمارية محدودة في دولة الإمارات العربية المتحدة وتراجعت بعض الشيء في المملكة العربية السعودية، وسط توقعات غير واقعية للعائدات في الأسواق العالمية. وأعرب المشاركون في استبيان دراسة العام الحالي عن رغبتهم بشراء أصول عقارية في دولة الإمارات العربية المتحدة رغم تدني عائدات شريحتيها السكنية والمكتبية دون 8%. ومع استمرار اتساع الفجوة بين أسعار العرض والطلب، لن يجد المستثمرون سوى فرصاً محدودة في ظل هذه المستويات. إلا أنه مع تراجع السوق إجمالاً وانخفاض أسعار العرض، من المتوقع أن ترتفع العائدات إلى مستويات أقرب إلى توقعات المستثمرين. وعلى الرغم من اعتراف المستثمرين بالأهمية الاستراتيجية للسوق السعودي، إلا أنهم يواجهون صعوبة في العثور على فرص استثمارية تحقق لهم العائدات التي يطمحون إليها. وعلى الصعيد العالمي، أدت توقعات المستثمرين الشرق أوسطيين غير الواقعية للعائدات إلى إخراجهم من المعادلة السعرية السائدة في الأسواق في بعض المناسبات. ويحتاج المستثمرون الباحثون عن عائدات أعلى إلى دخول الشريحتين السوقيتين الثانية والثالثة أو الاستثمار في الأصول العقارية التخصصية أمثال السكن الطلابي.
· الاستراتيجية الاستثمارية: يرتقي المستثمرون منحنى المخاطر وسط اهتمام متزايد بالفرص ذات القيمة المضافة. كشفت الدراسة النقاب عن أن 42% من المستثمرين الشرق أوسطيين يواصلون التركيز على الأصول منخفضة المخاطر التي تدر دخلاً وتدفقات نقدية مستقرة. إلا أنه مع تراجع العائدات بات الاستثمار على أساس العائد الصافي بعد استقطاع تكلفة المخاطر أكثر جدوى، حيث تعتقد جيه أل أل أن المستثمرين باتوا يرتقون منحنى المخاطر. وأعرب 32% من المستثمرين عن اهتمامهم بالمشاريع الأساسية المعززة/ ذات القيمة المضافة، بزيادة 27% عنهم عام 2013.
· الأموال المتوافرة للاستثمار العقاري: تزايد الاقتراض يعزز الأموال المتوافرة. كشفت دراسة العام الحالي النقاب عن استمرار تفضيل 67% من المستثمرين قطع الأراضي الأصغر مساحة التي لا تتجاوز قيمة الواحدة منها 50 مليون دولار أمريكي. ورغم أن ذلك لا يشكل مفاجأة تظهر الدراسة زيادة طفيفة في نسبة المستثمرين الباحثين عن قطع أراضي أكبر تتراوح أسعارها بين 50 و150 مليون دولار أمريكي، حيث ارتفعت نسبتهم من 23% عام 2013 إلى 26% عام 2014. وهناك رغبة مستمرة في أوساط المستثمرين للجوء إلى الاقتراض لتمويل تعاملاتهم العقارية، حيث أكد نصف المشاركين استعدادهم لاقتراض ما تصل نسبته إلى نصف قيمة استثماراتهم، بينما أكد 40% منهم استثمار أصولهم المالية في استثمار ما تصل قيمته إلى 50 مليون دولار أمريكي. ويرجح الحجم المتاح من القروض والأصول المالية المحافظة على ضخامة حجم الاستثمارات.
· الاستدامة: ازدياد التركيز على المباني الأكثر استدامة والتي توفر عائدات مالية أعلى. كشفت دراسة العام الحالي النقاب عن رغبة 80% من المشاركين في استبيانها لدفع مبلغ إضافي للحصول على أصول عقارية مستدامة مقارنة مع 67% في دراسة عام 2013. ويربط معظم المستثمرين (84%) استعدادهم للاستثمار باعتبارات القيمة واعتقادهم بأن المباني المستدامة تدر عائدات أكبر.