سلوى بعلبكي
بدأت مفاعيل انخفاض اسعار النفط تظهر على اسعار السلع المرتبطة بهذه المادة الحيوية. هذا الانخفاض سيشمل ايضا اسعار مواد البناء، من حديد واسمنت ونقل، ما يعطي الامل بأن اسعار الشقق ستنخفض خصوصا وان هاتين المادتين تشكلان نحو 20% من كلفة البناء. فإلى اي مدى يمكن أن ينعكس هذا الواقع على السوق اللبنانية؟
منذ فترة، ترزح السوق العقارية تحت وطأة الجمود بسبب الاوضاع السياسية والامنية والاوضاع في المنطقة، ولكن رغم ذلك لم تنخفض الاسعار. فهل يمكن أن تتحرك هذه السوق مع الحديث عن امكان خفض اسعار الشقق؟.
يأمل رئيس جمعية المطوّرين العقاريين اللبنانيين (REDAL) نمير قرطاس في أن يؤدي انخفاض أسعار النفط إلى انخفاض تكاليف مواد البناء، خصوصا أن هذا الامر يتزامن مع تراجع اسعار الأورو أمام الدولار.
إلا أنه لا يتوقع أن تؤثر هذه التطورات على أسعار الشقق، مشيرا الى أن ثمة طلبا قليلا جدا من الخليج حاليا، آخذين في الاعتبار الوضعين السياسي والأمني اللذين يشكلان تحديا كبيرا أمام بيع المساكن الباهظة الثمن. وفيما اعتبر أن انخفاض أسعار النفط سيكون له تأثير أكثر وضوحا في أسواق مثل دبي، توقع استقرار سوق العقارات في لبنان في المديين القريب والمتوسط، مشيرا الى أن استعادة المستويات المرتفعة من الاستثمار التي شهدها لبنان في الاعوام السابقة، يحتاج الى بعض التفاؤل على الجبهة السياسية.
التفاوض على الاسعار وارد
من البديهي أن يؤثر انخفاض اسعار النفط على المواد الاولية للبناء، من حديد وترابة ونقل، نظرا الى اعتماد هذه المواد على النفط في انتاجها. ولكن الامور كما يعتقد رئيس الجمعية اللبنانية للشؤون العقارية مسعد فارس، تحتاج الى بعض الوقت لكي نشعر بهذا الانخفاض. وهذا الانخفاض وفق ما يقول، سيؤثر كذلك على الطلب، انطلاقا من أن مداخيل الذين يعملون في الدول الخليجية ستتراجع مع تراجع اسعار النفط.
لا يعوّل فارس على امكان انخفاض اسعار الشقق مع تراجع اسعار مواد البناء لأسباب عدة منها أن غالبية مشاريع البناء في السوق أصبحت جاهزة، أما تلك التي هي قيد الانشاء فقد عمد اصحابها الى شراء المواد الاولية لها أو على الاقل تم حجزها عبر تسديد دفعة من ثمنها. من هنا، يرى ان اصحاب هذه المشاريع غير ملزمين اجراء اي خفوضات على اسعارهم. هذا يعني أن انخفاض الاسعار لا يمكن أن نلحظه إلا على المشاريع التي لم يبدأ اصحابها بعد شراء مواد البناء لها، ولكن المشكلة برأيه أنه لا تلوح في الافق اي مشاريع جديدة.
ويتحدث عن وضع السوق حاليا، فيشير الى أن الطلب يتركز على الشقق التي هي ما دون الـ500 الف دولار، لأن زبائنها يفيدون من القروض المدعومة من مصرف لبنان. أما الطلب على الشقق التي يراوح سعرها ما بين الـ500 الف دولار والمليون دولار فهو جامد حاليا ولكن ليس على نحو كبير، فغالبية زبائن هذه الشقق ميزانيتهم اكبر أو لديهم النية لتبديل شققهم لأن عدد أفراد عائلتهم أصبح أكبر.
بالنسبة الى الشقق التي تناهز أسعارها المليون دولار، فيجزم فارس بأنها ستتأثر كثيرا، ويستند في ذلك على اوضاع البلاد غير المستقرة وانعدام الثقة، بما يدفع اصحاب هذه الميزانيات الى التريث خصوصا وان غالبيتهم يملكون شققا أصلا وليسوا مضطرين الى شراء شقق أخرى.
وفيما يشير الى أن مبيعات المطورين العقاريين جامدة نوعا ما، يلفت فارس الى أن هؤلاء يبدون بعض المرونة بما يشجع الراغبين في الشراء على التفاوض معهم لكي يخفضوا اسعارهم بعض الشيء. وهذا الامر يدفع فارس الى ابداء نصيحة الى كل الذين يترددون في شراء شققهم، بالتعجيل في قرار الشراء لأن الوقت مناسب لذلك.
اذا كان فارس لا يتوقع انخفاض اسعار الشقق مستندا بذلك الى غياب المشاريع التي ستنفذ قريبا لتفيد من تراجع اسعار مواد البناء، يجزم كبير رؤساء قسم الأبحاث لدى “بنك عوده” مروان بركات أن اسعار العقارات لن تتراجع لا حاليا ولا مستقبلا، معززا رأيه بحقائق لعل ابرزها النمو السكاني في لبنان والذي يقدر بنحو 1,5% سنويا، بما يعني أن لبنان في حاجة الى 15 ألف مسكن جديد، يضاف اليها الطلب من غير المقيمين الذين يسعون الى موطئ قدم في بلدهم. هذا الطلب مستمر بدليل ارتفاع حجم العمليات العقارية نحو 5,1% في 2014، وكذلك رخص البناء نحو 7%. وتوقع أن يستمر المنحى الايجابي للسوق العقارية لأن الطلب حقيقي على العقارات في لبنان، وهو للاستخدام النهائي وليس للمضاربة التي لا تتعدى نسبة الـ2% من مجموع الطلب العام. العامل الثاني الذي يدفع بركات الى التيقن من عدم انخفاض الاسعار هو ان استدانة المقاولين محدودة، لأنهم يتكلون على امكاناتهم المالية الذاتية، وهذا الامر لا يضطرهم الى خفض اسعارهم بهدف توافر السيولة لديهم. أما العامل الثالث وهو الاهم برأيه، فهو أن أسعار الاراضي الى ارتفاع بسبب ندرتها وخصوصا في بيروت والمناطق المحيطة بها، بما يدعم اسعار الشقق صعودا.
