طوني رزق
تحسّن القطاع العقاري قليلا في العام 2014 مع افضلية في المبيعات للشقق السكنية الصغيرة والمتوسطة على حساب تراجع مبيعات الشقق الفخمة. واستفاد العقار من تراجع اسعار النفط وكلفة المواد المستوردة من اوروبا. واحتل مركز ABC التجاري الاشرفية مرتبة اعلى كلفة ايجار تجاري في لبنان عند 1583 دولارا للمتر المربع سنويا.
تبقى بدلات الايجار السنوية العائدة الى المراكز التجارية هي الاعلى في لبنان. وتراوحت بين 500 دولار و1600 دولار خلال العام 2014. علما ان هذه الايجارات سجلت تراجعا ملحوظا خلال العام الماضي.
يأتي ذلك مع تحوّل المستثمرين عموما من التوظيف في المشاريع الاسكانية الى المشاريع التجارية. خصوصا ان القطاع العقاري السكني شهد في السنوات الماضية تراجعا على مستوى الطلب والاسعار والكلفة ايضا.
وتقدمت سوق العقارات التجارية مؤخرا مع تراجع عدد العقارات المذكورة المتوفرة من ناحية، ومع تحسّن مداخيل البيع او الايجار التجاري، مقارنة مع العقارات السكنية. علما ان بدلات الايجارات في المراكز التجارية الرئيسية في لبنان تراجعت بنسبة تراوحت بين 3و 15 في المئة.
وتميّز مركز ABC التجاري الاشرفية باحتفاظه بأعلى بدلات ايجار خلال العام 2014 مع احتفاظه ايضا بمستوى بدلات الايجار نفسها التي سُجلت في العام 2013، والتي استقرت على 1583 دولارا للمتر المربع.
علما ايضا أن مركز ABC التجاري الاشرفية احتل مرتبة 37 عالميا بين 64 دولة. وجاء مباشرة بعد B. BLIOTEKSGATAN في السويد (سعر المتر المربع 1636 دولارا) وRue Venire بلجيكا (1750 دولارا للمتر المربع). وجاء افضل من Grand Vue اللوكسمبورغ (1500 دولار للمتر المربع)، ومركز التسوق في كازاخستان (1330 دولارا المتر المربع).
اما في السوق اللبنانية فجاءت اسواق وسط بيروت التجاري ومركز فردان مباشرة بعد الـABC الاشرفية بايجار سنوي بلغ 792 دولارا للمتر المربع في الوسط التجاري (مع تراجع سنوي نسبته 16.7 في المئة عن العام 2013) و633 دولارا في فردان (مع تراجع سنوي 20 في المئة من العام 2013).
واحتل شارعا الحمراء والكسليك المركز الرابع في لبنان بايجار سنوي بلغ 554 دولارا للمتر المربع. على مستوى مبيعات الشقق السكنية التي تقسم عادة الى شقق فخمة وأخرى متوسطة وصغيرة، فقد سجل تراجع مبيعات الشقق الفخمة والتي تزيد مساحتها عن 220 مترا بنسبة 6.4 في المئة في العام 2014 الى 1196 شقة، وهو ادنى مستوى مسجل في ست سنوات.
وتراجع الطلب الخارجي وخصوصا من دول الخليج مع تكرار تحذيرات الحكومات لتبلغ نسبة المبيعات الى الاجانب 1.7 في المئة من اجمالي المبيعات العقارية في العام 2014 مقارنة مع 1.8 في المئة و1.9 في المئة في العامين 2013 و2014.
ومن تداعيات الأزمة السورية والنزوح السوري يبدو ان الطبقة الغنية من السوريين فضلت شراء الشقق في دول اكثر أمانا من لبنان في حين ان الطبقة المتوسطة اختارت الايجار انتظارا للعودة الى ديارهم. لذلك، ومع تراجع الطلب على الشقق الفخمة سجل تراجع الاسعار بنسبة 20 في المئة خصوصا ان ظروف التفاوض على الاسعار جاءت لمصلحة المشترين.
على مستوى الشقق الصغيرة والمتوسطة سجل ارتفاع للطلب في العام 2014 وعزز الطلب ايضا الدعم الكبير الذي قدمه مصرف لبنان المركزي. فزاد الطلب على الشقق دون الـ150 م.م. نسبته 8.8 في المئة في النصف الاول من العام 2014 ليبلغ 8.53 مليار دولار. وسجل تحسن في شراء الاراضي رغم تقلص المساحات المتوفرة على مستوى لبنان عموما.
اذ اقدم كبار المشترين على شراء مساحات كبيرة لبنان مراكز سكنية كبيرة تلبية للطلب على الشقق السكنية الصغيرة. الا ان التحسن الذي بلغ 5.8 في المئة كان له وقع افضل مقارنة مع التراجع الذي سجل في العام 2013 وكانت نسبته 13 في المئة.
واختار المستثمرون الكبار التوسع في اختيار المناطق البعيدة عن بيروت حيث الاراضي المتوفرة اكبر واقل كلفة. غير ان جبل لبنان احتل المرتبة الاولى اذ استحوذ على 48.9 في المئة من رخص البناء في العام الماضي.
وتبعا لتراجع الطلب عموما على العقارات السكنية في موازاة تراجع اسعار النفط وبالتالي الكلفة على اصحاب المشاريع، كما ونتيجة تراجع اليورو والاسعار في اوروبا مصدر استيراد الكثير من مواد البناء انخفضت اسعار الشقق السكنية.
في الختام، يبقى القطاع العقاري في لبنان احد المداميك الاساسية للاقتصاد اللبناني. وبالتالي، فان تراجعه يقاس ويؤثر على النمو الاقتصادي العام في لبنان. ويشكل القطاع العقاري 14 في المئة من حجم الناتج القومي العام اللبناني كما كان في العام 2013.
وعلما ايضا ان هذا القطاع العقاري تراجع بنسبة 25.6 في المئة بين العامين 2010-2013 الى 69198 عملية عقارية. لكن هذا العدد ارتفع في العام 2014 الى 70792 عملية. وقد جاء هذا التقدم مع تحسن الوضع الامني عموما في لبنان خلال العام الماضي.