رائد الخطيب
تخضع العقارات المبنية وغير المبنية عند الشراء أو التملك أو التطوير (بناء، افراز)..أو الاستثمار (التجاري أو العقاري) أو البيع، لأنواع عدة من الضرائب والرسوم. وتصبح الأعباء الضريبية التي تصيب العقار في لبنان، تشكل نسبة كبيرة جداً من قيمته، بحيث يتجاوز مجموع هذه الضرائب والرسوم في بعض الأحيان نسبة ثلث قيمة العقار، مما يؤثر سلباً على النشاط العقاري ويزيد من أزمة السكن لناحية غلاء الايجارات أو تملك الوحدات السكنية. لذلك تتوجب اعادة النظر بقسمٍ كبير منها لناحية الخفض أو الالغاء مما يساعد على تخفيف أزمة السكن وتشجيع المشاريع العمرانية وإزالة التضخم بالأسعار وعدم فرض أي ضرائب أو رسوم جديدة من شأنها عرقلة الأعمال العقارية ووقف المشاريع العمرانية.
أمّا الأزمة البنيوية الثانية للعقار، وهي الأخطر، بحسب الخبير في الشؤون الضريبية رئيس دائرة كبار المكلفين ورئيس دائرة ضريبة الدخل في وزارة المالية سابقا سركيس صقر، فتتمثل بتعدد الجهات الحكومية التي تتولى تخمين العقارات وعدم اعتراف أي منها بالتخمين الصادر عن الأخرى أو بالقيمة المحددة في عقود البيع (أي أنه لا يوجد نظام قانوني يحدد اصول التخمين). و»هذا ما يلحق ضرراً مباشراً بقطاع العقارات نظراً إلى عدم الاستقرار وعدم الثبات في قيمة الأعباء الضريبية».
إذاً، العقار في لبنان، لا يواجهُ فقط أزمة عدم استقرار سياسي أو أمني، بل إنَّ العملية تتعلق أيضاً بأزمة من النوع الاداري سواء على مستوى الشركات أو تلك المتعلقة بالضرائب والتي من شأنها أن تحدَّ من عمليات نمو القطاع (الذي يأتي في المرتبة الثانية بعد القطاع المصرفي). وهو ما يطرحُ سؤالاً كبيراً هل ستفك الدولة الأزمات المتشابكة حول ثاني أكبر اقتصاد في البلد، أمْ أنَّ الدولة قررت المضي في سياسة ابقاء الحال على حاله؟
«تأثير النظام الضريبي اللبناني على المطورين العقاريين»، هو ما حاولت بالأمس، جمعية مطوّري العقار REDAL ، أن تلقي الضوء عليه، كون «القطاع العقاري يرزح أحياناً تحت أعباء ضريبية قد تعيق تطوره«.
وعرض صقر للإجراءات الضريبية والقانونية والمالية الواجب إتباعها من قبل الأشخاص الطبيعيين أو المعنويين الذين يريدون ممارسة نشاط التطوير العقاري في لبنان وذلك منذ ما قبل مباشرة العمل ولغاية تصفية المشروع أو التوقف عن العمل، مع المشكلات والحلول التي تصيب هذا النشاط في كافة مراحله، موضحاً كيفية اختيار الشكل القانوني للشركات وأنواعها.
تحدث صقر عن تخمين العقارات المبنية وغير المبنية لفرض الضرائب والرسوم، فأشار إلى أن «أساس فرض الضريبة على العقارات يستند إلى قيمتها البيعية التقديرية» . ورأى أن المشكلة تكمن في أن «جهات حكومية عدة تقوم بتخمين العقار عينه في الوقت نفسه بصورة استنسابية (أي أنه لا يوجد نظام قانوني يحدد اصول التخمين) ولا تعترف أي جهة بالتخمين الصادر عن الجهة الأخرى ولا يؤخذ معظم الأحيان بقيمة البيع المحددة في العقود». وأشار إلى أن «الجهات التي لديها الصلاحية بتخمين العقارات هي الآتية، على سبيل المثال لا الحصر: الدوائر العقارية (تسجيل بيع عقار انشاءات أفراز تحوير) ودائرة الأملاك المبنية (تقدير مباشر للقيمة التأجيرية للعقار، ولتحديد القيمة البيعية والحد الأدنى للتسجيل في الدوائر العقارية وضريبة الأملاك المبنية)، ودائرة ضريبة الدخل (لتحديد الأرباح الخاضعة لضريبة الدخل)، ودائرة رسم الانتقال (لتحديد قيمة الارث لاستيفاء الضريبة)، وضريبة التحسين العقاري (لتحديد الزيادة الناتجة عن تنفيذ الأشغال العامة)، والبلدية (لاعطاء الترخيص بالبناء واستيفاء الرسوم واستيفاء الضريبة السنوية على أساس قيمة تأجير مقدرة للبناء).
الرسوم والضرائب ومعدلاتها
حصلت «المستقبل»، على شرحٍ مفصل لأنواع هذه الضرائب والرسوم ومعدلاتها، وهي تبدأ من:
-ضريبة الدخل على الأرباح، وتشمل: أرباح شركات الأموال العقارية 15 في المئة، توزيع أرباح شركات الأموال العقارية 10 في المئة، أرباح التحسين الناتجة عن إعادة تخمين الأصول الثابتة (عقارات مبنية او غير مبنية) أو التفرّغ عنها 10 في المئة، أرباح تجار العقارات الأفراد أو الشركاء في شركات الأشخاص أقل من 104 ملايين ليرة سنوياً 4 في المئة لغاية 21 في المئة، أكثر من 104 ملايين ليرة سنوياً 21 في المئة.
اما معدّل الربح الصافي المقطوع لتجّار العقارات الخاضعين للضريبة على أساس الربح المقطوع فهو: عقارات مبنية 15% من قيمة المقبوضات وعقارات غير مبنية 17 في المئة من قيمة المقبوضات
-ضريبة الدخل على غير المقيمين: مبالغ مدفوعة كبدل أتعاب لأشخاص غير مسجّلين لدى وزارة المالية 5.7 في المئة، مبالغ مدفوعة ثمن شراء مواد لأشخاص غير مسجّلين لدى وزارة المالية 5.2 في المئة.
-ضريبة الدخل على الرواتب والأجور: أجور العمّال غير المرتبطين برب عمل مسجّل لدى وزارة المالية (متعهّد …) ويقبضون أتعابهم مباشرة من صاحب المشروع 2 في المئة لغاية 20 في المئة، أجور العمل المقطوع 3 في المئة.
-ضريبة الأملاك المبنية: تخضع لضريبة الأملاك المبنية الإيرادات الصافية السنوية (بدلات إيجار أو قيمة تأجيرية مقدّرة) التي تعود للمكلف من كل عقار على حدة وفقاً للمعدّلات التالية: الإيرادات الصافية السنوية لكل عقار لغاية 20 مليون ليرة 4 في المئة، الإيرادات الصافية السنوية لكل عقار بين 20 مليون ليرة و 100 مليون ليرة 4 في المئة لغاية 14 في المئة، الإيرادات الصافية السنوية لكل عقار التي تزيد عن 100 مليون ليرة 14 في المئة.
-الضريبة على القيمة المضافة: تفرض هذه الضريبة على شراء كافة المواد أو اللوازم والمعدات والتجهيزات… بالإضافة إلى بدلات الخدمات الهندسية والفنية … اللازمة لإنجاز البناء ولا يمكن استردادها أو حسمها 10 في المئة.
-رسم الطابع المالي: يفرض هذا الرسم على كافة العقود والإتفاقيات: اتفاقية الشراء والبيع وعقود البيع الممسوح واتفاقيات تنفيذ الأشغال مع المتعهدين وعقود شراء المواد واللوازم… وكل عرض اسعار يتمّ تنفيذه وإن لم يقترن بموافقة الفريقين الخطّية، وعقود الإيجار على قيمة المبالغ المذكورة فيها 3 بالألف على كل نسخة.
-رسم الإنتقال على العقارات: يفرض رسم الإنتقال على الحصة الإرثية الصافية من التركات والحصة الصافية الموصى بها لوارث ويفرض رسم الإنتقال على الهبات والأوقاف والوصايا المعقودة لصالح غير وارث وعلى كل الإنتقالات الحاصلة بلا عوض وفقاً للمعدّلات التالية: للفروع والأزواج 3 في المئة لغاية 12 في المئة، للوالدين 6 في المئة لغاية 18 في المئة، الأصهرة والأخوات 9 في المئة لغاية 24 في المئة، العم، العمة، الخال، الخالة، أولاد الأخ 12 في المئة لغاية 36 في المئة، باقي المكلفين 16 في المئة للغاية 45 في المئة.
-ضريبة التحسين العقاري: هي ضريبة على رأس المال، تفرض على الزيادة في قيمة العقارات الناتجة مباشرة عن تنفيذ مختلف الأشغال العامة، وهي تفرض بصرف النظر عن الأوضاع الشخصية لمالك العقار، تحدّد قيمة التحسين لجان الإستملاك وفقاً للقواعد والأصول المنصوص عليها في قانون الإستملاك. معدّلات هذه الضريبة كما يلي: يعفى من هذه الضريبة قيمة الجزء من التحسين التي لا تزيد عن خمسة أضعاف الحد الأدنى للأجور المعمول به بتاريخ صدور القرار الذي حدّد مقدار التحسين، الجزء الذي يفوق 5 أضعاف الحد الأدنى ولا يتجاوز 25 ضعفاً 10 في المئة، الجزء الذي يتجاوز 25 ضعفاً ولا يفوق 50 ضعفاً 20 في المئة، الجزء الذي يتجاوز 50 ضعفاً ولا يفوق 100 ضعف 30 في المئة، الجزء الذي يتجاوز 100 ضعف على أن لا تتجاوز قيمة ضريبة التحسين ربع مساحة العقار 40 في المئة.
-الرسوم على رخصة البناء
أ- الرسم البلدي: يفرض رسم بلدي لدى إعطاء الترخيص بالبناء عن كل طابق من طوابقه رسم نسبي كما يلي:
القسم من الثمن البيعي للمتر المربع من أرض العقار الذي لا يتجاوز 25 ألف ليرة 1،50 في المئة، القسم من الثمن البيعي للمتر المربع من أرض العقار الذي يزيد عن 25 ألف ليرة ولا يتجاوز 100 ألف ليرة 2 في المئة، القسم من الثمن البيعي للمتر المربع من أرض العقار الذي يتجاوز 100 ألف ليرة 1 في المئة.
ب- رسم الطابع المالي: رخصة بناء أو إعادة بناء أو إضافة بناء في جميع المناطق اللبنانية بما فيها المناطق المصنّفة صناعية: عن كل طابق 2,000 ليرة لمتر البناء المربع شرط أن لا يزيد الرسم عن 250,000 ليرة، عن جزء من كل طابق 1,000 ليرة لمتر البناء المربع شرط أن لا يزيد عن 100,00 ليرة، رسوم التسجيل ورسوم الإنتقال العقارية، فراغ حق عيني عقاري (بيع وشراء) 5 في المئة، تقديمات عينية عقارية 2 في المئة، فراغ عقار بالمبادلة 5 في المئة، قيد بحق القرار6 في المئة، تصحيح القيود (إنشاءات جديدة) 1 في المئة، قيد تأمين أو رفع تأمين 1 في المئة، قيد بيع بالوفاء أو رهن 1 في المئة، قيد عقود ايجار تفوق مدّته 3 سنوات 1 في المئة، كل ذلك بإضافة رسم طابع مالي بمعدّل 3 بالألف من قيمة كافة المعاملات المذكورة أعلاه.