أصدرت مجموعة جيه أل أل، كبرى المجموعات العالمية للاستثمارات والاستشارات العقارية، اليوم تقريرها عن أداء سوق دبي العقاري خلال الربع الأول من عام 2015. ويستعرض التقرير وجهة نظر هذه الشركة الاستشارية العقارية الكبرى حول أحدث توجهات الشرائح المكتبية والسكنية والتجارية والفندقية في هذا السوق.
وفي سياق تعليقه على التقرير، قال كريج بلومب، رئيس دائرة الأبحاث في شركة جيه أل أل في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا: “واصل سوق دبي العقاري أعماله بوتيرة هادئة خلال الربع الأول من العام الجاري، بينما شهدت الشريحة السكنية انخفاضاً هامشياً في أسعار بيع الشقق والفلل، لم يطرأ تغيير يذكر على أسعار الايجارات. ونحن نتوقع استمرار هذا الإتجاه مع تراجع متوسط أسعار البيع بنسبة 10 في المائة خلال عام 2015. وعادة ما يسبق ارتفاع أسعار البيع ارتفاع أسعار الإيجارات، ويبدو أن هذا هو ما يحدث في سوق العقارات السكنية في دبي حالياً. وفي الوقت الذي يؤدي ذلك إلى ارتفاع عائدات التأجير، فمن المحتمل أن يكون ذلك عاملاً مؤقتاً لأن ازدياد جاذبية العائدات سوف يؤدي في النهاية إلى ارتفاع الطلب وبالتالي ارتفاع أسعار البيع مجدداً. يُذكَر أن أصحاب الدخول المتوسطة لعبوا دوراً متزايد الأهمية في سوق العقارات السكنية في دبي مؤخراً، بالتزامن مع انطلاق عدد من مبادرات شركات التطوير العقاري والجهات الحكومية التي تستهدف تعزيز المعروض في قطاع ذوي الدخل المحدود والمتوسط بما في ذلك طرح مرحلتين من مشروع “نشاما تاون سكوير” بالقرب من المرابع العربية واقتراح بلدية دبي لتقديم وحدات سكنية ملتزمة باسعار معقولة”.
وأضاف قائلا: ” نحن نتوقع أن تشهد الشريحة التجارية زيادة كبيرة في المعروض خصوصاً المساحات المكتبية المتميزة خلال العامين المقبلين. وعكس مركز دبي المالي العالمي الثقة في السوق بالإعلان عن مخطط توسعة بقيمة 200 مليون درهم سيشمل استكمال المبنى 11 من قرية البوابة في عام 2017، ومن المقرر تسليم مشروع “انفيستمنت كوربوريشن أوف دبي بروكفيلد” في مركز دبي المالي العالمي والبالغ تكلفته مليار دولار أمريكي في عام 2018. ولا يزال سوق متاجر التجزئة مقيداً بفعل الانخفاض في الإنفاق، مما يحد من مستويات النمو بشكل عام. كما نتوقع أن يظل أداء سوق متاجر التجزئة راكداً طوال عام 2015، في أعقاب صدور توقعات بتباطؤ نمو مبيعات تجارة التجزئة. ومن المحتمل أن يفرض ذلك التباطؤ ضغوطاً على تجار التجزئة ويدفع بالفئتين الصغيرة والمتوسطة منهم للتخلي عن متاجرهم، نظراً للصعوبات التي يواجهونها في تحقيق أهدافهم من المبيعات بما يكفي لتغطية إيجارات متاجرهم”.
بدوره، قال شهاب بن محمود، رئيس قسم الفنادق والضيافة لشركة جيه أل أل في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا: “استمرت الشريحة الفنادقية في مواجهة المنافسة في الربع الأول من العام. إن الزيادة في المعروض من جهة، والتراجع المتوقع لسوق السياحة الوافدة من جهة أخرى، سيؤدي لقيام بعض الفنادق بمراجعة استراتيجيات إدارة تسعيراتها وإيراداتها. وفي حين لا تزال معدلات الإشغال قوية بنسبة 86 في المائة أعلى من متوسط معدلات إشغال فنادق الشرق الأوسط، انخفض متوسط عائدات كل غرفة متاحة بنسبة 11٪ إلى 234 دولار خلال الربع الأول من عام 2014. وتشهد توجهات سوق السياحة تغيراً ملحوظاً بسبب ارتفاع أسعار صرف الدولار الأمريكي، الأمر الذي يخفض أعداد السياح القادمين من روسيا ودول منطقة اليورو، بينما يؤدي تطور أنماط حياة المستهلكين في الأسواق الصاعدة إلى ارتفاع أعداد السياح القادمين من دول جنوب آسيا والشرق الأقصى الآسيوي وأفريقيا”.
أبرز نقاط تقرير أداء سوق دبي العقاري خلال الربع الأول من عام 2015:
· الشريحة المكتبية: حافظت الشريحة المكتبية من سوق دبي العقاري على استقرارها النسبي، حيث بلغ متوسط أسعار الإيجارات في الحي التجاري 1،880 درهم للمتر المربع، بينما وصلت نسبة الشواغر إلى 23 في المائة. واستمر الطلب القوي على المساحات المكتبية المتميزة لا سيما في مركز دبي المالي العالمي والمنطقة المحيطة به مثل “برج ضمان”، ويتجلى ذلك في معدل نشاط التأجير في هذه المناطق. بدوره، لا يزال الطلب ضعيفاً على المساحات المكتبية في مباني الفئة (ب) وتواجه ضغوطاً تنازلية على أسعار الإيجارات. وشهد الربع الأول تسليم مشروع “سنترال بارك” في مركز دبي المالي العالمي، ليضيف بذلك ما مساحته 130.000 متر مربع إلى المساحات المكتبية ليرتفع بذلك إجمالي مجموع المساحات القابلة للتأجير إلى 7.7 مليون متر مربع اعتباراً من الربع الأول من عام 2015. وبالإضافة إلى تسليم مشروع “سنترال بارك”، من المتوقع أن يدخل السوق 900.000 متر مربع من المساحات المكتبية القابلة للتأجير على مدى الأشهر التسعة المقبلة.
· الشريحة السكنية: شهد الربع الأول من العام الجاري تسليم نحو 730 وحدة سكنية في دبي. ومن المتوقع أن تدخل السوق 22.000 وحدة سكنية إضافية بحلول نهاية عام 2015، ومع ذلك قد لا يتم تسليم بعض المشاريع ضمن الإطار الزمني المحدد. وفي حين شهد الربع الأول استقرار سوق تأجير العقارات السكنية في دبي، يشير مؤشر REIDIN للمبيعات إلى انخفاض هامشي في أسعار الشقق والفلل. وعلى الصعيد السنوي أظهر مؤشر REIDIN للإيجارات تراجع مستويات نموها إلى 8 في المائة في فبراير 2015 (من 23 في المائة سنوياً في الربع الأول من عام 2014). وبالمثل، أظهر مؤشر REIDIN لأسعار البيع هبوط مستويات نموها من 30 في المائة إلى 6 في المائة خلال الفترة نفسها. ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه التنازلي طوال عام 2015، كما تتوقع شركة جيه ال أل انخفاض الأسعار بنسبة تصل إلى 10 في المائة بحلول نهاية العام.
· الشريحة التجارية: حافظت الشريحة التجارية في سوق دبي العقاري على استقرارها إلى حد كبير في الربع الأول من العام الجاري. وعلى الرغم من تسجيل مستويات نمو سنوية قوية، لم يسجل متوسط ايجارات عقارات تجارة التجزئة أي زيادة ربع سنوية. وبالمثل، ظلت معدلات الشواغر عند مستوياتها بنسبة 8 في المائة، حيث لم يتم دخول أي معروض كبير إلى السوق باستثناء تسليم مشروع “بوكس بار” من قبل شركة “مراس القابضة”، مما أضاف نحو 5.000 متر مربع لمجموع المساحات القابلة للتأجير. وتتزامن حالة الهدوء في سوق عقارات تجارة التجزئة، مع انخفاض عدد السياح والزوار القادمين من روسيا، في حين يهدد إنخفاض أسعار صرف اليورو تدفق الزوار من منطقة اليورو. ورغم وتيرة الهدوء التي تسود سوق متاجر التجزئة، فإن مهرجان دبي للتسوق 2015 كان له تأثير إيجابي كبير على سوق مبيعات التجزئة في دبي. ووفقاً للإحصاءات الصادرة عن “فيزا”، فإن الزوار من المملكة العربية السعودية هم الأكثر إنفاقاً، وساهموا بنحو 35 مليون دولار أمريكي لاقتصاد دولة الإمارات العربية المتحدة، ما يمثل زيادة سنوية بنسبة 29 في المائة.
· الشريحة الفندقية: واصلت الشريحة الفندقية مواجهة ضغوطاً تنازلية في الربع الأول من العام الجاري. وبينما شهدت معدلات الإشغال انخفاضاً سنوياً بصورة هامشية فقط بنسبة 2 في المائة، إنخفض متوسط الأجرة اليومية بنسبة 9 في المائة إلى 272 دولار أمريكي في أول شهرين من عام 2015. وتتوقع شركة جيه ال أل المزيد من انخفاض متوسط الأجرة اليومية استجابة لطرح 3.600 غرفة فندقية إضافية مقررة للتسليم على مدى الشهور التسعة المقبلة. وعلى الرغم من ترحيب سوق الفنادق في دبي بحوالي 11.6 مليون ضيف في عام 2014 وفقا للأرقام الصادرة عن دائرة السياحة والتسويق التجاري في دبي، انخفض معدل النمو من 11 في المائة المسجلة في عام 2013. وتم موازنة الانخفاض في أعداد السياح من روسيا ومنطقة اليورو، بزيادة كبيرة بأعداد السياح القادمين من الأسواق الصاعدة حيث ارتفع أعداد السياح القادمين من دول جنوب آسيا نسبة 14 في المائة، والشرق الأقصى الآسيوي بنسبة 13 في المائة وأفريقيا بنسبة 11 في المائة.
