أصدرت شركة “فاليوسترات” العقارية مؤشرها لسوق العقارات في دبي عن الربع الأول 2015، مقدمة صورة وافية للاتجاه الذي تسير فيه أسعار العقارات السكنية في الامارة، مؤكدة بذلك أهمية بناء مؤشر سعري شهري، يرصد الأسعار في وقتها الحقيقي، فيكون بديلًا لبيانات المعاملات الرسمية التي قد لا تكون وافية أحيانًا.
وخلص تقرير فاليوسترات للربع الأول من 2015 إلى أنه منذ بدأ مؤشر فاليوسترات السعري بترصد السوق في كانون الثاني (يناير) 2014، شهدت أسعار العقارات السكنية في دبي ارتفاعًا وانخفاضًا. وبتثبيت قياس المؤشر في كانون الثاني (يناير) 2014 على 100 نقطة، وجد أن الاسعار بلغت ذروتها في حزيران (يونيو) 2014 إذ بلغت 113 نقطة، ثم عادت إلى 100 نقطة في آذار (مارس) 2015، في تصحيح ذاتي للأسعار خلال فترة عام. وتبدو أسعار الشقق السكنية قد عادت إلى حيث كانت في بداية 2014.
سوق سريع التغيّر
يقول حيدر تويمة، مدير الأبحاث في فاليوسترات: “أثناء تحليلنا بيانات المعاملات العقارية في دبي، من التحديات التي نواجهها أن المعلومات مبنية على أساس تسعير تم التوافق عليه قبل أشهر أو حتى قبل سنوات.
وفي سوق عقاري سريع التغير، وهذا يعني أن الأسعار غير واقعية، كما أنه ليس ممكنًا دائمًا غربلة الاحصاءات وتحويلها إلى مكونات رقمية قابلة للاستخدام، من أجل الخروج بنتائج صحيحة”.
ينطوي مؤشر فاليوسترات على نموذج لتحديد الآراء حول قيمة محددة لحزمة من الفيلات في 10 مناطق، فضلًا عن شقق في 16 منطقة في أنحاء دبي. ويتم تحديد هذه المواقع عن طريق احتساب النسبة الأعلى من المعاملات لكل منطقة داخل قاعدة البيانات العقارية، بعد غربلتها وتصنيف 24,500 سجل يمتد تاريخها خلال السنتين السابقتين. هذا يؤمن عينة تمثيلية تغطي أكثر المواقع العقارية تأثيرًا في دبي من حيث نشاط السوق.
أدلّة مقارنة
تستثمر “فاليوسترات” خبرتها الطويلة في تقييم المخاطر وتحديد الأسعار العقارية، وقاعدة بياناتها الموسعة والغنية بالأدلة المقارنة والبحوث الأولية، من أجل تقديم معلومات دقيقة عن السوق العقارية في دبي.
يقول تويمة: “في حال وجود مؤشر أسعار المعاملات، يحدد عدد الصفقات في منطقة معينة وزن هذه المنطقة في المؤشر، وهذا الوزن ليس ثابتًا بل يتغير بين حين وآخر. أما في مؤشرنا، فالأوزان ثابتة في جميع الفترات، لأنه قائم على التزام عدم التحيز في التقييم. إلى ذلك، ثمة حالات لا تنعكس تغيرات الأسعار الفردية أو القطاعية في إجمالي المعاملات، بسبب قلة عدد المعاملات في تلك المناطق”.
ولا تقتصر منهجية “فاليوسترات” على تحليل سوق العقارات السكنية، بل يمكن أن تتكيف بحسب الطلب لتحلل فئات أخرى من الأصول، كتجارة التجزئة والعقارات المكتبية.