مات سميث
رغم استمرار إقامة البنايات السكنية الفخمة في دبي فإن المدينة لم تعد بالنسبة لعدد متزايد من الوافدين توفر أسلوب الحياة الرغدة الذي أغرى الكثيرين من الأجانب على التوجه لمنطقة الخليج.
وبدأ نقص المعروض من الوحدات السكنية للايجار بأسعار في متناول اليد ونقص البدلات التي يحصل عليها العاملون الأجانب منذ الأزمة المالية يدفع الوافدين من أصحاب الدخول المتوسطة إلى مناطق أقل بهاء وفخامة في المدينة بعيدة عن أماكن العمل أو إلى إمارة الشارقة المجاورة لدبي.
وتقول شركة جيه.إل.إل للاستشارات العقارية إنه ربما كان المصرفيون العاملون في بنوك الاستثمار وكبار المديرين والشركات متعددة الجنسيات يتمتعون بمرتبات عالية تتجاوز المليون درهم سنويا لكن غيرهم من الوافدين من مهندسي انشاءات ومحاسبين والمديرين في مجالات مثل تكنولوجيا المعلومات والموارد البشرية وغيرهم يتقاضون مرتبات تتراوح بين عشرة الاف و30 ألف درهم للاسرة الواحدة (2720 و8170 دولارا) في الشهر.
وتقول الشركة إن هؤلاء يمكنهم استئجار وحدات تبلغ قيمتها الايجارية 72 ألف درهم (19600 دولار) سنويا أو شراء عقار في حدود 790 ألف درهم وهو ما يمثل مبلغا بسيطا مقارنة بالأسعار في أحياء مثل دبي مارينا ودبي داون تاون على سبيل المثال حيث يصل سعر الشقة المكونة من غرفتي نوم إلى أربعة ملايين درهم.
وقال فيصل دوراني رئيس البحوث في شركة كلاتونز العقارية “يوجد ضغط على أصحاب الدخول المتوسطة.”
وأضاف “من المرجح أن تصبح مسائل القدرة المالية أكثر حدة.”
وقد شهد قطاع العقارات في الامارة بعضا من أشد التقلبات على المستوى العالمي خلال السنوات العشر الماضية إذ انتقل من فترة ازدهار إلى فترة كساد أعقبتها مرة أخرى فترة ازدهار.
واستقرت أسعار العقارات وايجاراتها في السنة الأخيرة لكنها مازالت أعلى بنسبة 50 في المئة من مستواها قبل عامين وفقا لتقديرات كلاتونز ومن المتوقع أن ترتفع من جديد بحلول عام 2017 مع استعداد دبي لاستضافة معرض اكسبو 2020.
والأحياء الوحيدة التي تتيح إسكانا في متناول اليد لكثير من ذوي الدخول المتوسطة تقع في مناطق سكنية في حالة سيئة قرب خور دبي وأجزاء على أطراف المدينة مثل المدينة العالمية ومنطقة دبي للتعهيد.
إلا أنه مع انتقال الوافدين الأجانب من المناطق الأقرب إلى وسط المدينة فقد شهدت الأحياء التي كانت ايجاراتها أرخص فيما سبق أكبر زيادات في القيمة الايجارية.
فقد انتقل راندي مدرب اللياقة الفلبيني وزوجته البريطانية ليلى إلى منطقة رمرام إحدى هذه المناطق على مسافة 50 كيلومترا من حي الأعمال في دبي في مايو ايار عام 2013.
وقال راندي (37 عاما) “اعتدنا الإقامة في منطقة الخليج التجاري وكانت على مسافة عشر دقائق بالسيارة من أغلب زبائني.”
وأضاف “كنا نستأجر شقة من غرفة نوم واحدة لكنها أصبحت باهظة الايجار ولذلك انتقلنا إلى هنا. كان هذا هو المكان الوحيد المعقول الذي أمكننا أن نستأجر فيه شقة من غرفتي نوم. ونحن الآن على مسافة 30 دقيقة بالسيارة من أي شيء.”
في البداية دفع الزوجان اللذان أنجبا ابنا عمره الآن 13 شهرا 55 ألف درهم ايجارا سنويا. لكن الايجار ارتفع إلى 63 ألف درهم إذ ظل مقيدا بالقيود الايجارية السارية.
إلا أن القيود على الزيادات السنوية لا تسري إلا في حالة تجديد عقد الايجار. وفي الوقت الحالي يعلن أصحاب الشقق المكونة من غرفتي نوم في رمرام عن تأجيرها بمبلغ يتراوح بين 80 ألف و100 ألف درهم سنويا.
ويجري تداول أراضي البناء مثل سلعة في دبي مما يعمل على تضخيم الأسعار. ودفع ذلك المطورين العقاريين إلى التركيز على المشروعات الفاخرة التي تتيح هامش ربح مرتفع. فمن الصعب تحقيق أرباح من المشروعات السكنية المتوسطة إذا لم تكن أسعار الأراضي مدعمة.
وفي العام الحالي بدأ المطورون العمل في مشروعات جديدة يبلغ اجمالي عدد الوحدات السكنية فيها 19500 وحدة تقدر شركة جيه.إل.إل أن 22 في المئة منها فقط تلبي احتياجات ذوي الدخل المتوسط.
وتقدر (سي.بي.آر.إي) إن حوالي 70 ألف وحدة سكنية جديدة ستستكمل في دبي بحلول نهاية عام 2018 أي أكثر من مثلي العدد الذي اكتمل في 2013-2014 لكنه أقل من الذروة التي سجلها في 2007-2008 وبلغت 90 ألف وحدة سكنية.
وقال مات جرين رئيس البحوث في (سي.بي.آر.إي) الشرق الأوسط “هذه الوحدات لا تستكمل بوتيرة سريعة ولهذا نشهد أثرا سلبيا كبيرا على سوق الايجارات.”
* خيار الشارقة
وقد توقف الكثير من أصحاب الأعمال في الإمارة عن صرف بدل السكن كما تقلصت المرتبات بصفة عامة في أعقاب الأزمة المالية في2007-2008 لكن ربما يتعين عليهم إعادة تقييم عروضهم إن هم أرادوا الاحتفاظ بنفس مستوى العمالة والمهارات.
وقالت دانة سلباق مديرة البحوث في جيه.إل.إل “ستشتد الحاجة لإسكان في متناول اليد. وسيتعين على أصحاب الأعمال زيادة الأجور أو بدلات السكن لجذب العاملين والاحتفاظ بهم.”
وقد انتقل بعض السكان إلى الشارقة المجاورة لدبي. وتقدر شركة كلاتونز أن أسعار العقارات فيها أقل من نصفها في دبي وفي أواخر العام الماضي سمحت الشارقة للأجانب المقيمين في الامارات بشراء العقارات في بعض المشروعات العقارية.
لكن الشارقة تبعد نحو ساعة بالسيارة عن دبي في ساعة الذروة وليس فيها المطاعم ومراكز التسوق والحياة الليلية التي تتيحها دبي.
وقال جرين من سي.بي.آر.إي إن على دبي أن تعطي الأولوية للمشروعات المخصصة للايجار والتي يحتفظ فيها المطورون بالملكية ويؤجرون الوحدات بهدف الحفاظ على الايجارات في متناول اليد. والشركات الكبرى القائمة على التطوير العقاري مملوكة للامارة.
وأضاف “لكن المطورين كيانات تجارية لها مسؤوليات تجاه مساهميها لتحقيق أرباح وتقديم توزيعات نقدية.”
وقد أصبح امتلاك وحدة سكنية أبعد من متناول الوافدين المقيمين لفترات طويلة مثل راندي إذ أن دولة الامارات رفعت الحد الأدنى لمقدم الرهن العقاري خلال العامين الأخيرين إلى 25 في المئة بهدف منع المضاربة. كما أن دبي رفعت رسوم تسجيل المبيعات العقارية لمثليها لتصل إلى أربعة في المئة.
وقال راندي “إذا أردت أن أشتري عقارا بمليون درهم فيجب أن يكون معي في البداية حوالي 300 ألف درهم. ومن أين لي بهذا المبلغ؟”
(الدولار = 3.6723 درهم إماراتي)
