غادة سليمان
لندن | أحمد الفقيه رجل أعمال لبناني، من الناشطين البارزين في قطاع العقارات في لندن، ويعمل مستشاراً في مجموعة «ماسيلا» التي تملك العديد من المباني والفنادق في أوروبا والدول العربية، وتدير استثمارات عقارية مختلفة في لندن.
عن الاستثمار في السوق العقارية في لندن اليوم مع التغييرات الأخيرة والصعوبات التي فرضتها الحكومة البريطانية على بيع وشراء العقارات يقول الفقيه «الاستثمار في لندن مناسب في أي وقت إذا أحسن اختيار الموقع، وبعد دراسة وافية تشمل الهدف من الاستثمار، والأهلية الائتمانية للمستثمر، وقدرته على الصبر والانتظار لتحقيق العائد المطلوب. ومع أن المسألة محكومة بقواعد العرض والطلب، إلا أن لندن تبقى مع ذلك مكاناً مستقراً، سياسياً وجغرافياً، وهي من المدن التي ترحب بالمستثمرين، ولا يشعر الأجانب فيها بالغربة. ويأتي الطلب على السوق العقارية في لندن من جميع أنحاء العالم، خصوصا من بلاد غير مستقرة سياسياً، وهناك العديد من الفرص الأستثمارية والصفقات الجيدة، علماً بأن العاصمة البريطانية، مثلها مثل كثير من المدن، مكونة من أحياء، لكل منها سوقه الخاصة، ومعدلات النمو فيها تتباين حسب معدلات الإستثمار».
ويضيف «أصبح التعامل وعقد الصفقات باسم أصحاب الشركات التي يملكونها أكثر صعوبة من السابق، إذ يتوجب عليهم بحسب القوانين الجديدة أن يصرحوا بأسماء المستفيدين في الشركة، وهذا يضع المستثمر الأجنبي في مرتبة مماثلة لمرتبة المستثمر المحلي من حيث نسب الضريبة على الأرباح والتركات».
لوحظت في السنوات الأخيرة موجة استثمار «نارية» في العقارات من قبل العرب الذين يركزون على مناطق محددة في وسط لندن. عن هذا الواقع يشرح الفقيه: «المستثمرون من الشرق الأوسط يهتمون جدا بشراء العقارات في مناطق وسط لندن مثل نايتسبريدج وبلغرافيا ومايفير. هذا شيء مؤكد لأن هناك طلباً عالمياً على الشراء في هذه المناطق بسبب أهميتها، لذلك ترتفع الاسعار فيها عاماً بعد عام وبنسب لا تقل عن خمسة في المئة. هذه المناطق تقدم فرصا استثمارية جيدة، لكن الأساس يبقى مرتبطاً بدراسة السوق».
ويضيف «لندن مغناطيس للثروات، ومكان مثالي لتراكمها والحفاظ عليها، وسوقها العقارية تجذب نحو خمسة مليارات جنيه استرليني من الاستثمارات الخارجية سنويا، وكان للروس نصيب الأسد في السنوات القليلة الماضية، لكن الإقبال الروسي تراجع لصالح مستثمرين آسيويين آخرين وشرق أوسطيين، ومن بلاد مثل الصين وماليزيا وهونغ كونغ والهند وقطر والسعودية والكويت والامارات العربية المتحدة».
وعن تأثير أحداث العالم العربي وانخفاض الروبل الروسي والاضطرابات الاقتصادية في الاتحاد الأوروبي وأزمة اليونان تحديداً على الإستثمارات العقارية في لندن، يوضح الفقيه «بالتأكيد أن كل هذه العوامل ساهمت بشكل كبير في توجه أصحاب الأموال الى الاستثمار في بريطانيا وخصوصاً وسط لندن، ولهذا السبب شهدت السوق العقارية انتعاشا كبيرا وحركة غير عادية في البيع والشراء في الآونة الأخيرة، خاصة أن المناطق الراقية التي يتهافت عليها المستثمرون مثل مايفير وتشيلسي وكينزينغتون تعتبر من المناطق المرغوبة، وتستقطب المستثمرين نظراً إلى الصعود المستمرفي اسعار عقاراتها أو ثباتها على الأقل».
الخطوات الواجب اتباعها عند شراء عقار في بريطانيا
بداية يجب الاتصال بمحامٍ، والخضوع لإجراءات تتصل بغسل الأموال، وبعدها يجري الاتصال بوكيل عقاري. وبعد اختيار العقار المناسب يعرض المشتري عرضه عبر الوكيل، ويشمل العرض الرسمي اسم المشتري أو الشركة الوكيلة، والسعر المعروض والوقت المتوقع لاستكمال الصفقة، وقيمة المبلغ المقدم وهو نسبة من قيمة العقار، ويعطي اسم المحامي وتفاصيل الاتصال به، وأي شروط ملحقة بالعرض، مثل المسح العقاري، أو التمويل، أو عدم عرض العقار على آخرين أثناء الإجراءات.
يشمل العرض أيضا وصفا للعقار، مع عرض تمويل معتمد من البنك. وبعد قبول العرض، يجري تبادل نسخ التعاقد بين المحامين، ويرسل البائع معلومات إضافية عن العقار ويحول المشتري المقدم المالي المتفق عليه إلى محاميه، ويطلب مسحاً عقارياً من مهندس محترف. ويعمل المحامي على الإجراءات القانونية للتأكد من تراخيص البناء، وبعد التأكد من جميع الإجراءات والمسح العقاري، يكون الوقت قد حان لتبادل العقود. عند هذه النقطة يتم الالتزام القانوني من الطرفين بالبيع والشراء، وبعد ذلك يتعين على المشتري تأمين العقار، ودفع بقية الثمن، بالإضافة إلى الضرائب وأتعاب المحاماة. ويسجل المحامي المشتري الجديد كصاحب العقار في سجل الدوائر العقارية، ليكون بذلك مالكاً للعقار.
أما الضريبة الفورية التي يتعين عليه دفعها فهي رسوم التسجيل (Stamp Duty) وتتراوح في القيمة ما بين واحد في المئة لعقارات قيمتها بحدود ربع مليون إسترليني، إلى 12 في المئة لعقارات قيمتها مليوني إسترليني. أما ضريبة التسجيل على العقارات التجارية فستكون 4 في المئة.
اعتباراً من أول نيسان (أبريل) 2015 رفعت الحكومة البريطانية رسوم التسجيل كالآتي:
يعفى من الضريبة العقار الذي لا تزيد قيمته عن 125 ألف جنيه، وتدفع ضريبة نسبتها 2 % على العقار الذي تبلغ قيمته بين 125 ألف جنيه و250 ألفاً، وتدفع ضريبة نسبتها خمسة في المئة على العقار الذي يتراوح سعره بين 250 ألف جنيه و925 ألفاً، وعشرة في المئة على العقار الذي يتراوح سعره بين 925 ألف جنيه و1.5 مليون جنيه. وهناك رسوم إضافية يطلق عليها اختصاراً ATED، وهي ضريبة على المساكن المسجلة باسم شركات. وسترتفع الضريبة عليها كالتالي:
23350 جنيهاً للعقار البالغة قيمته بين 2 مليون و5 ملايين جنيه
54450 جنيهاً على العقار البالغة قيمته بين 5 و10 ملايين جنيه
109050 جنيهاً على العقار الذي تبلغ قيمته بين 10 و20 مليون جنيه
218200 جنيه على العقار الذي تتعدى قيمته 20 مليون جنيه. وابتداءً من 1 نيسان (ابريل) 2015 ستفرض ضريبة سنوية مضافة قيمتها سبعة آلاف جنيه على العقارات التي تراوح قيمتها بين مليون ومليوني جنيه، ومن 1 نيسان 2016 ستفرض ضريبة سنوية مضافة على العقارات التي سعرها بين 500 الف جنيه إلى مليون جنيه بقيمة 3500 جنيه. أما البيوت والشقق السكنية فستعفى من الضريبة إذا كانت مخصصة للتأجير والتطوير والبيع.
وهناك زيادات ستطرأ على القاطنين المعتبرين «غير مقيمين». أما الذين أمضوا سبع سنوات من أصل 9 سنوات فستبقى الضريبة عليهم 30 ألف جنيه سنوياً، في حين سترتفع الضريبة على من أمضوا 12 سنة من أصل 14 سنة من 50 ألف جنيه إلى 60 ألفاً. أما الذين اقاموا في البلاد 17 سنة من أصل 20 سنة فستطرأ عليهم زيادة جديدة قيمتها 90 ألف جنيه.