حسن حاميدوي
بدأت السعودية في إنشاء شركة رهن عقاري مملوكة للدولة، بمساعدة مجموعة بوسطن الاستشارية الأميركية، وذلك في إطار سعي الرياض لتطوير سوق ثانوية للقروض العقارية، وفقاً لوكالة (بلومبيرج) الإخبارية التي قالت إن الشركة على نسق شركتي “فاني ماي” و”فريدي ماك” الأميركيتين، فيما سيوفر صندوق الاستثمارات العامة السعودي أكثر من 10 مليار ريال من رأس مال الشركة المقترحة.
وكان مجلس الوزراء السعودي قد وافق في يونيو 2012 على نظام الرهن العقاري الذي يحقق الضمانات اللازمة عند ممارسة نشاطات وتمويل العقار، بوضع ضوابط تحمي الدائن والمدين والضامن في العملية الائتمانية، إلا أن النظام لم يطبق حتى الآن، وذلك بسبب حدوث مستجدات ودراسات تصب كلها في مصلحة المواطن، بحسب خبراء الذين أكدوا أن بعض البنوك تعمل بنظام الرهن العقاري لكنها لا تعطي قروض بفترات سداد طويلة الأجل.
وتعتبر شركتي “فاني ماي” و” فريدي ماك”، من أكبر شركات الرهن العقاري في الولايات المتحدة الأمريكية ، حيث استحوذت المؤسستان على نصف الرهون العقارية في أميركا بحجم تعاملات بلغت نحو 6 تريليونات دولار، والشركتان غير حكوميتين لكنهما تعملان بموجب قوانين اتحادية إذ تعتبر فاني ماي ، شركة مساهمة مختصة بتمويل الإسكان، في حين تختص فريدي ماك بتوفير السيولة للجهات الممولة للمساكن.
وتعمل الشركتان بنظام تأمين السيولة للمقرضين ، حيث ينظر المستثمرون إلي هذه الكيانات التي ترعاها الحكومة إلى إنها الملاذ الأخير لسوق الإسكان، وخلافا للاعتقاد السائد، فأن هذه الشركات لا تقدم أي قروض للعامة، بل تقوم بتأمين السيولة للمقرضين في سوق الإقراض الأساسية، وهو النظام المتوقع أن تعمل به الشركة السعودية الوليدة، حيث يعتبر نظام الرهن العقاري أحد أوجه التمويل العقاري المعروفة.
الدكتور مجدي حريري، عضو مجلس الشورى السابق، والخبير في مجال الإسكان، أوضح إن نظام الرهن العقاري من الأنظمة المقرة حديثا بالسعودية وهو نظام يختلف عن نظام الإيجار المنتهي بالتمليك المطبق حاليا ، مشيرا في حديثه لـ ايلاف أن الإيجار المنتهي بالتمليك لا يملك بموجبه المقترض تسجيل العقار باسمة بل يسجل باسم الطرف الممول ، و ان هذا النوع من التمويل ينطوي عليه، ارتفاع مخاطر عدم السداد و وجود دفعة أولى للقرض،وتحديد مستوى راتب معين.
العملية التمويلية
وقال حريري ، أن نظام الرهن العقاري يختلف تماما ، حيث تكون العملية التمويلية من ثلاثة أطراف وهم الراهن وهو المقترض و المرتهن وهو الممول ، و المرهون وهو العقار محل الرهن، ، فيما يتم بموجب هذا العملية تمويل العقار بنسبة لا تزيد على 70% ويتحمل المقترض بقية القيمة ويكون مسجلاً باسمه والاستفادة منه كاملاً، حيث تكون عملية بيع مرابحة ومن ثم يقوم الممول برهن العقار لديه لحين قيام المقترض بسداد كامل قيمته، كما لا يشترط هنا دفعة أولي أو راتب عالي.
وبين الدكتور مجدي حريري، إن هذا النظام سيمكّن كل مواطن سعودي من تملك مسكن مناسب بكل سهولة و سيكون فاتحة خير على كل مواطن ، إذ إنه يختلف عن التمويل العقاري الذي تمنحه البنوك حالياً بانخفاض نسب الفائدة، وشروطه سلسة، تمكن حتى أصحاب الرواتب المتدنية من الاستفادة منه، مؤكدا أن نظام الرهن العقاري بمعية برامج وزارة الإسكان الأخرى ، مثل قرار فرض رسوم على الأراضي البيضاء، كلها ستؤدي إلى خفض أسعار العقارات في المدى المتوسط والبعيد؛ كونها ستعمل على زيادة نسبة تملك المنازل في السعودية.
