هيني سيندر من لندن
الشركات العقارية المدرجة والصناديق الاستثمارية المدرجة في البورصة لم تحقق أداء جيداً في الأسابيع الأخيرة، حيث إن اقتران اضطرابات الأسواق العالمية واحتمال رفع أسعار الفائدة في الولايات المتحدة قلصا استثمارات المضاربات بالأراضي العامة بنسبة بلغت 20 في المائة.
يوم الأربعاء الماضي تم نشر محضر المداولات الأخيرة في الاحتياطي الفيدرالي، التي تضمنت إشارات إلى وجود سبب وجيه لعدم رفع أسعار الفائدة في نهاية المطاف. وهذه يمكن أن تُثير بصورة كبيرة مشاعر توجس لدى السوق بالنسبة لهذه الأصول.
ولأن سياسات التسهيل الكمي من الاحتياطي الفيدرالي كانت جميعا تتعلّق بتضخيم قيم الأصول، بما في ذلك قيمة العقارات – ارتفع “مؤشر صناديق الاستثمار العقاري” ذو الجودة العالية “آي شيرز”، التابع لشركة بلاك روك، بنسبة 30 في المائة العام الماضي، فإن كثيرا من المحللين يعتقدون أن هناك حاجة إلى التصحيح في الوقت الذي تنعكس فيه تلك السياسات.
مع ذلك، التنفيذيون في شركات الاستثمار العقاري واثقون من أن القيم لن تنخفض أكثر من ذلك بكثير وهي أقل انكشافا بكثير لرفع أسعار الفائدة، ما يؤكّده الرافضون. فهم يلاحظون أن الإشارات الإيجابية في اثنين من متغيرات الاحتياطي الفيدرالي، نمو الوظائف والتضخم، تعد أمرا جيدا بالنسبة للعقارات وأكثر من كافية لتعويض أي تراجع نتيجة ارتفاع متواضع في أسعار الفائدة.
شركة بروكفيلد لإدارة الأصول قالت لمساهميها في نهاية الربع الثاني: “كنّا نُدير شركتنا مع توقّعات بأن ترتفع أسعار الفائدة، خاصة في الولايات المتحدة. في الواقع، نحن نرحب بهذا. أسعار الفائدة سترتفع لأن الاقتصاد يتحسّن وهذا أمر إيجابي بالنسبة للأعمال”.
وأضافت: “العوائد قد تكون أقل قليلاً في المستقبل (…) لكن الحد الأقصى لأسعار الفائدة (عكس العائد) كان عاليا بعناد بالنسبة إلى أسعار الفائدة لسبب واحد محدد (…) وهو أن الجميع يعلم أن أسعار الفائدة سترتفع”. لكن الرسالة قالت في الوقت نفسه: “كنّا نؤدي دور البائع الصافي للأصول في الولايات المتحدة، بالنظر إلى الكميات الكبيرة من رأس المال المتاح للمستثمرين”.
آفاق الاقتصاد الكلّي داعمة أيضاً، خاصة بالنسبة لسوق العقارات السكنية. يُشير تقرير من جولدمان ساكس إلى أن “الاستثمارات السكنية تتقدّم بسرعة لتحقق نموا بمعدل ثابت يبلغ 9 في المائة هذا العام. نحن نُقلّص توقّعاتنا لعام 2016 قليلاً – تخفيض توقّعاتنا للاستثمار السكني إلى 8 في المائة من 11 في المائة في السابق – لكننا لا نزال نتوقع أن يكون قطاع الإسكان هو صاحب الأداء الأفضل بين المكونات الرئيسية للناتج المحلي الإجمالي”. هذا على الرغم من بدايات قطاع الإسكان المُتعثّرة – بما في ذلك انخفاض بنسبة 11 في المائة عما كان عليه في تشرين الأول (أكتوبر).
علاوة على ذلك، السوق العامة والسوق الخاصة اليوم تختلفان بشكل كبير في تقييماتهما للقيمة الحالية – وهو تفاوت كالذي شهدناه في الآونة الأخيرة في السوق بالنسبة لشركات التكنولوجيا وشركات الإنترنت. فالسوق الخاصة لم تتداول بسعر منخفض تقريباً بقدر نظيرتها في السوق العامة. والشركات، مثل بلاكستون وبروكفيلد، تتطلّع الآن للاستفادة من هذا التباين لتحويل الشركات والصناديق الاستثمارية المُدرجة في البورصة إلى شركات خاصة. ويقول محللون إن كلتاهما تملك كثيرا من النقود بحيث تضع في الواقع سعرا أدنى لصناديق الاستثمار العقاري والشركات العامة. ويقول بوب ستيرز، من شركة كوهين آند ستيرز للاستثمار العقاري في نيويورك: “يتم تداولها بخصم يصل إلى 20 في المائة إلى صافي قيمة الأصول. الأمر يشبه شراء الدولار بـ 90 سنتا”.
إضافة إلى ذلك، يرفض بعض المحللين فكرة أن هناك أي شيء يشبه الفقاعة في بعض القطاعات العقارية (التي يتمسّك بها بعض محافظي الاحتياطي الفيدرالي وآخرون) حيث ارتفعت الأسعار بشكل عجيب، مثل سوق العقارات التجارية. ويقولون إذا كانت الأسعار مرتفعة، فإن هذا بسبب نقص العرض، مقارنة بعام 2007. ويقول بروس فلات، رئيس بروكفيلد: “في ذلك الوقت كان المشترون ينفذون عمليات استحواذ باستخدام أموال الرفع المالي. أما اليوم المصدر كله يأتي من رأس المال وليس الديون”.
وأخيراً، هناك حجة نسبية يمكن طرحها لمصلحة القطاع العقاري. يُضيف ستيرز: “العقارات مثل سندات الخزانة الأمريكية المحمية من التضخم تعيش على المنشطات. صناديق الاستثمار العقاري ليست سندات. الأمر المؤكد للغاية هو إذا كانت أسعار الفائدة ترتفع وكنت في مجال الدخل الثابت، فستخسر المال”.
لكن ماذا لو كان الاحتياطي الفيدرالي مخطئا واتضح أن أي زيادة في أسعار الفائدة ستكون أقل تأثيراً لأن الولايات المتحدة تتعافى وتتعلّق أكثر بعوامل أخرى؟ في الواقع، كثير من المراقبين شعروا بالحيرة من الإصرار على أن الولايات المتحدة تتعافى في الوقت الذي لا تقدر فيه على الخروج من المستوى، الذي يرواح بين 2 في المائة و2.5 في المائة في النمو الاقتصادي وجزء كبير من تفسير الانخفاض في نسبة العاطلين عن العمل هو أن كثيرا من الناس خرجوا من السوق. الزيادات في الأجور لا تزال مُخيبة للآمال. ومبيعات تجارة التجزئة، مع اقتراب موسم العطلات، كانت ضعيفة بشكل مُخيب للآمال أيضا.
في هذه الحالة، الحجة التي تقول إن الاستثمارات الأخرى ستكون حتى ذات أداء أضعف هي حجة لا تقدم أي عزاء.