ميليسا لوكية
تضم سلّة المدفوعات المتوجّبة على المواطنين كمّاً من الضرائب، لكلّ واحدة منها حصتها من جيوبهم. ولا يخفى على أحد أنَّ من بين ما يسدّده هؤلاء ضريبة الأملاك المبنية، التي تختلف عن الرسم البلدي كونها تتعلق بمالك العقار أو بمستثمره. في حين أنَّ شاغلي العقارات، يلتزمون دفع رسم للبلدية التي يقع العقار ضمن نطاقها.
يفرض القانون ضريبة الأملاك المبنية وفقاً لمجموع الإيرادات السّنوية الصافية للأبنية، مهما كان نوعها، مادة بنائها أو حتى موقعها. وتُحدّد هذه الإيرادات وفقاً لعقود الإيجارات السّنوية وملاحقها، في حال وُجدت، أو وفقاً لتقدير الإدارة الضريبية في حال عدم وجود عقد إيجار. ويمكن الإدارة المتخصّصة الطعن بحقيقة البدل المذكور في متن العقد، من إشغال البناء من المالك، المشتري أو المستثمر، الإشغال على سبيل التسامح، الشغور أو حالات أخرى.
ويختصر الأمين العام لجمعية الضرائب اللبنانية هشام مكمّل، ضريبة الأملاك المبنية بأنها ضريبة على العقارات المملوكة من المواطن، يدفعها صاحب الملك، مشيراً إلى أنَّها ضريبة تصاعدية تُقسم إلى قسمين: ضريبة نسبية، وضريبة تصاعدية وفقاً للشطور.
ويشرح لـ”النهار” أنَّ الدائرة المالية المتخصصة تحتسب الضريبة على الإيرادات الصافية لكل عقار مبني أو الحصص منه، والتي يملكها المواطن أو يستثمرها، والتي تقل عن 20 مليون ليرة، وإصدارها بموجب جداول تكليف تبيّن مقدار الضريبة التي يجب على كلّ شخص معني دفعها.
وتُحتسب الضريبة بالنسبة إلى المالك، وفق مكمّل، على أساس بدلات الإيجار التي يتقاضاها من المستأجر، والقيمة التأجيرية للبناء، وهي القيمة التي تحدّدها الإدارة الضريبية في حال عدم وجود عقد إيجار أو في حال الإشغال الذاتي للعقار من مالكه. أما بالنسبة إلى المستثمر، فتحتسب الضريبة على أساس بدلات الإيجار التي يتقاضاها من المستأجر أو فرق بدلات الإيجار في حال التأجير الثانوي (إعادة التأجير)، أو إيرادات الاستثمار في حال الإشغال الذاتي للبناء.
قيمة الضرائب وكيفيّة احتسابها
على غرار الأمثلة المُتّبعة في الدول المتقدّمة، تضمن الضريبة التصاعدية العدالة الإجتماعية والضريبية، إذ يدفع كل فرد متوجّباته بحسب مدخوله.
وبما أن ضريبة الأملاك المبنية هي أيضاً ضريبة تصاعدية، يشير نقيب خبراء المحاسبين المجازين إيلي عبود لـ”النهار” إلى أنَّ الإيجارات التي لا تتعدّى قيمتها الـ20 مليون ليرة سنوياً لا تدخل في إطار ضريبة الأملاك المبنية.
ويلفت إلى أنَّ احتساب الإيرادات السنوية الناتجة من الإيجارات تشمل حسم زهاء 10%، وهذه النسبة تمثل النفقات السنوية القانونية التي يتحمّلها المالك، المستأجر أو المستثمر، وتُسمّى الأعباء القابلة للتنزيل ضريبياً. ويجري احتساب معدّل الضريبة السنوية بناء على الشطور، وذلك بناء على معدّل ضريبي تصاعدي يراوح بين 0 و13%.
ويعتبر عبود أنَّ كلّ مالك يتمتّع عادة بإعفاء لوحدتين سكنيتين بما يعادل مبلغ 6 ملايين ليرة لكل وحدة، لافتاً الى أن “الإدارة الضريبية تتولى في بعض الأحيان تقدير القيمة التأجيرية، أي عندما يكون الإشغال من المالك او المستثمر، أو حتى من الغير الذي يجيز له المالك بذلك، أو في حال عدم وجود عقد إيجار مسجّل في الأبنية المؤجرة، أو اذا كان البناء شاغراً”.
وتعتمد الإدارة أثناء تقييمها القيمة، على بدل الإيجار المتفق عليه، وإذا تعذّر ذلك، تقدر الإيرادات الصافية مقارنة بالأبنية المشابهة والمؤجرة في ظروف مماثلة. وفي حال تعذّرت المقارنة، تقدّر الإيرادات الصافية استناداً إلى العناصر الأساسية التي تؤثر في قيمة العقار التأجيرية، كالمساحة، المنطقة، نوعية البناء وغيرها.
ويختم عبود بأنَّه يحق لمالك العقار الشاغر أن يتقدّم بتصريح خطي إلى دائرة الأملاك المبنية في بيروت أو في الوحدة التي يقع العقار ضمن نطاقها، في غضون شهر من تاريخ بدء الشغور.
ومن بين النفقات القابلة للتنزيل، يُذكر على سبيل المثال اشتراكات نفقات استعمال الهاتف، استهلاك المياه، الكهرباء، الغاز، فواتير الإدارات أو المؤسسات المتخصصة، قيمة الضرائب والرسوم الحكومية والبلدية التي تترتّب وفق القانون على المستأجر، نفقات الخدمات المشتركة في الأبنية التي يوفرها المالك للمستأجر على نفقته، وغيرها.