ابراهيم عواضة
شكل القطاع العقاري خلال الفترة 2007 – 2011 قاطرة اساسية للاقتصاد اللبناني، مع جذبه استثمارات خارجية بمليارات الدولارات وتحفيز النمو الاقتصادي.
ارتفع حجم الاستثمارات الخارجية المباشرة في القطاع خلال الفترة من 65،1 مليار دولار في 2006الى حوالى 47،3 مليار دولار في العام 2012، وبلغ حجم السوق العقاري بين العام 2006 والعام 2011 اكثر من 12 مليار دولار، وبلغت قيمة المبيعات العقارية المصرح عنها بعد حرب تموز 2006 نحو 24 مليار دولار.
فورة القطاع واندفاعته بدأت في التراجع والانحسار منذ العام 2011 حيث شهدت البلاد تحولا ملحوظاً في اداء القطاع العقاري وذلك على اثر مجموعة من العوامل المزعزعة للاستقرار ابرزها:
ـ الفراغ الحكومي ـ
الوضع السياسي المتوتر الناجم عن ما سمي «بالربيع العربي» وما زالت تداعياته تؤثر على الاقتصاد اللبناني حتى الساعة.
تفاقم الحرب السورية وتداعياتها على الداخل اللبناني اقتصاديا واجتماعيا.
ساهمت هذه العوامل في الضغط سلبا على مناخ الاستثمار في لبنان، وانعكست منذ 2012 ولتاريخه على اداء مختلف القطاعات الاقتصادية، لا سيما على القطاع التي تمثل قاطرة النمو وفي مقدمها القطاع العقاري.
شهد القطاع منذ 2012 وحتى العام 2015 ضغوطا كبرى حدت بشكل كبير من القدرة التي عرضها خلال الفترة 2006 -2012 فتراجع الطلب على العقارات متوسط بنسبة شغور بلغ في تشرين الاول 2015 (13،5 في المئة) للشقق الجديدة في مناطق بيروت والمتن وبعبدا وكسروان وعاليه. وترجم هذا الامر من خلال انخفاض ملحوظ في المعاملات العقارية، في حين بقيت الاسعار مستقرة بشكل عام لتنتهي فورة دامت خمس سنوات، علاوة على ذلك ادى الارتفاع الكبير في الاسعار الى تحولات في «اذواق» المستهلكين الذين اتجهوا نحو الشقق الصغيرة والمتوسطة الحجم خارج نطاق العاصمة بيروت. في هذا السياق احتلت بيروت المرتبة الثامنة من اصل 385 مدينة حول العالم لجهة متوسط اسعار المنازل من متوسط الدخل العائلي.
الى ذلك شهدت السوق العقاري في لبنان تحولا تدريجيا من قبل المطورين العقاريين نحو بناء شقق اصغر حجما تلبية «لاذواق» المستهلكين في ظل الغلاء غير المسبوق في الاسعار العقارية. وفي السياق نفسه ارتفعت حصة رخص الشقق الصغيرة الحجم (مساحة ما بين 100 و150 متر مربع) من اجمالي رخص الوحدات السكنية الجديدة من 1،26% في المئة في العام 2009 الى 93،37 في المئة في 2010، الى 98،45 في 2011 و2012 و2013 و2014 من ناحية ثانية تراجعت حصة رخص الشقق المتوسطة الحجم (150 متر مربع و200 متر مربع) والشقق الكبيرة (مساحة اكبر من 200 متر مربع) من 37،28 في المئة و15،23 في المئة في 2009 الى 31،14 في المئة في تشرين الاول 2015.
ويعتبر سعر العقار في لبنان، وعلى الرغم التجدد الذي ضرب القطاع مع غياب «الزبون» الخليجي والمغترب اللبناني الميسور الاغلى في العام، لا سيما للعقارات الموجودة على الواجهة البحرية لمدينة بيروت حيث ان سعر المتر المربع يتجاوز الـ15 الف دولار، وهذا الامر سمح خلال فترة الذروة الذي عرفها القطاع في تحقيق ارباح ضخمة للشركات العقارية وللافراد الذين توسلوا القطاع لتحقيق الارباح وفي مقدمهم رعايا من الدول الخليجية.
ويقول احد الخبراء العقاريين: ان الطلب على الشقق الصغيرة والمتوسطة ضعيف، وفي المقابل ان الطلب معدوم للشقق الكبيرة، وان نسبة التراجع في الطلب على العقار تجاوزت الـ50 في المئة في منطقة بيروت، ويقول: ان الاسعار، عموما لا تزال مرتفعة، اي ان المطورين العقاريين لم يقدموا على تخفيض الاسعار رغم الجمود الحاصل. ويشير مكارم الى معادلة غريبة تحصل في السوق، وهي معادلة خارج اطار القاعدة العامة التي تقول: عندما يتراجع الطلب تتراجع الاسعار، في هذا الامر، كما يقول مكارم لم نشهده يترجم في السوق، مع ثبات الاسعار، رغم تراجع حجم الطلب.
وكان لسوق العقار ان تشهد ازمة اكبر لولا سلة التحفيزات التي اطلقها مصرف لبنان بهدف توظيف السيولة لدى القطاع المصرفي، والتي ذهبت بنسبة كبيرة منها الى قطاع الاسكان.
في غضون ذلك واستنادا الى احصاءات نقابة المهندسين، انخفضت مساحات البناء المرخصة في لبنان، والتي تعكس توقعات العرض في القطاع العقاري، الى 766.850 متر مربع خلال شهر تشرين الاول من العام 2015، مقارنة مع 915،930 مترمربع في شهر ايلول. اما على صعيد تراكمي، فقد تراجعت مساحات البناء المرخصة بنسبة 11.87 في المئة سنويا الى 041،559،8 متر مربع خلال الاشهر العشرة الاولى من العام 2015 مقابل 351،712،9 متر مربع في الفترة نفسها من العام السابق.