هيني سيندر
لم تحقق شركات العقارات وصناديق الاستثمار المدرجة في البورصة نجاحا كبيرا في الأسابيع الأخيرة، لأن مزيج الاضطراب في الأسواق العالمية واحتمال ارتفاع أسعار الفائدة في الولايات المتحدة يعمل على خفض عروض الممتلكات العامة بنسبة 20 في المائة.
ونشر مداولات “الاحتياطي الفيدرالي” الأخيرة يوم الأربعاء، التي تشير إلى عدم وجود أسباب تذكر لعدم رفع الأسعار في النهاية، ربما يعمل أيضا على إخافة السوق.
ولما كانت سياسات “الاحتياطي الفيدرالي” المتعلقة بالتسهيل الكمي جميعها تتعلق بتضخيم قيم الأصول، بما في ذلك قيم العقارات – ارتفع مؤشر iShares من بلاكروك للصناديق العقارية عالية الجودة المدرجة في البورصة، بنسبة 30 في المائة في العام الماضي – يعتقد كثير من المحللين أن أوان التصحيح قد حلَّ في الوقت الذي ينعكس فيه مسار تلك السياسات.
رغم ذلك، التنفيذيون في شركات الاستثمار العقاري واثقون من أن القيم ليس أمامها مجال كبير للتراجع، وهي الآن أقل عرضة بكثير للتأثر بارتفاع أسعار الفائدة ما يؤكده المعارضون. ويُذَكِّرون بأن الإشارات الإيجابية الواردة في اثنين من متغيرات “الاحتياطي الفيدرالي”، وهما نمو فرص العمل والتضخم، جيدة بالنسبة إلى العقارات وأكثر من كافية لموازنة أي تأثير جراء ارتفاع معتدل في أسعار الفائدة.
وقالت شركة بروكفيلد لإدارة الأصول لمساهميها في نشرة نهاية الربع الثاني “لقد كنا ندير أعمالنا مع توقع حدوث ارتفاع في أسعار الفائدة، ولا سيما في الولايات المتحدة. في الواقع نحن نرحب بهذا. سترتفع أسعار الفائدة لأن الاقتصاد آخذ في التحسن وهذا أمر إيجابي بالنسبة إلى الأعمال التجارية”.
وأضافت “ربما تنخفض العائدات قليلا في المرحلة المقبلة، لكن معدلات عوائد الاستثمار على العقارات “التي هي معكوس العائدات” كانت مرتفعة جدا بالنسبة إلى أسعار الفائدة لسبب واحد محدد (…) وهو أن كل شخص كان يعلم أن أسعار الفائدة كانت آخذة في الارتفاع”. رغم ذلك، وفي الوقت نفسه، ذكرت الرسالة “لقد كنا من صافي البائعين للأصول في الولايات المتحدة، نظرا للأحجام القوية من رأس المال المتوافرة للمستثمرين”.
وتعتبر آفاق الاقتصاد الكلي داعمة أيضا، خاصة بالنسبة إلى سوق العقارات السكنية. ووفقا لتقرير صادر عن “جولدمان ساكس”، “يسير الاستثمار السكني في مسار النمو بنسبة جيدة مقدارها 9 في المائة هذا العام. نحن آخذون في تخفيض سقف توقعاتنا لعام 2016 قليلا، بتخفيض توقعاتنا المتعلقة بالاستثمار السكني إلى نسبة 8 في المائة من أصل 11 في المائة سابقا – لكننا لا نزال نتوقع أن يكون قطاع الإسكان هو الأفضل أداء من بين المكونات الرئيسية للناتج المحلي الإجمالي”. وهذا على الرغم من بدايات الإسكان المتقطعة – بما في ذلك التراجع بنسبة 11 في المائة في تشرين الأول (أكتوبر).
علاوة على ذلك تتباعد السوق العامة والسوق الخاصة اليوم بصورة كبيرة في تقييماتها للقيمة الحالية – تفاوت شوهد أخيرا في الأسواق المتعلقة بشركات التكنولوجيا والإنترنت كذلك. لم ينخفض تداول السوق الخاصة بمقدار انخفاض التداول نفسه لدى نظيراتها في السوق العامة. والشركات أمثال بلاكستون وبروكفيلد تفكر الآن في الاستفادة من هذا التباين من أجل تخصيص الشركات وصناديق الاستثمار المدرجة في البورصة. ويقول محللون “إن لدى الشركتين كثيرا من السيولة بحيث إنهما ستضعان من الناحية العملية حدا أدنى على كل من صناديق الاستثمار المدرجة في البورصة والشركات العامة”. ويقول بوب ستيرز، من شركة كوهين آند ستيرز للاستثمار العقاري في نيويورك “إنهم يجرون تداولات بخصم تبلغ نسبته 20 في المائة على صافي قيمة الأصول. الأمر يبدو كشراء الدولار مقابل 90 سنتا”.
إضافة إلى ذلك يرفض المحللون الفكرة “التي ينادي بها بعض محافظي الاحتياطي الفيدرالي وغيرهم” القائلة “إن ثمة ما يشبه الفقاعة في بعض القطاعات العقارية حيث ارتفعت الأسعار بشكل عجيب، مثل سوق العقارات التجارية”. يقولون “إن كانت الأسعار مرتفعة، فإن السبب في ذلك هو نقص العرض مقارنة بعام 2007”. وبحسب بروس فلات، رئيس شركة بروكفيلد “في ذلك الوقت كان المشترون ينفذون عمليات شراء بأموال حصلوا عليها بالرفع المالي. أما اليوم، فإن المال جميعه من حقوق الملكية، وليس الديون”.
وأخيرا، هناك حجة نسبية يمكن تقديمها لمصلحة العقارات، وهي “إن قطاع العقارات عبارة عن “سندات خزانة محمية من التضخم” تعيش على المنشِّطات. وصناديق الاستثمار العقاري ليست سندات. الأمر الأكثر تأكيدا هو إذا ارتفعت الأسعار وكنتَ صاحب استثمار في الدخل الثابت، فإنك ستخسر المال”، كما يقول ستيرز.
لكن ماذا لو كان “الاحتياطي الفيدرالي” مخطئا وأن أي ارتفاع في أسعار الفائدة لا يتعلق بانتعاش الاقتصاد الأمريكي بقدر ما يتعلق بعوامل أخرى؟ في الواقع، كان عديد من المراقبين في حالة حيرة وذهول بسبب هذا الإصرار على أن الاقتصاد الأمريكي آخذ في التعافي، في حين إنه غير قادر على الخروج من نطاق النمو الاقتصادي الذي تنحصر نسبته بين 2 في المائة و2.5 في المائة، والجزء الكبير من تفسير الانخفاض في معدلات البطالة سببه أن كثيرا من الناس تسربوا وتركوا السوق. ولا تزال الزيادات في الأجور مخيبة للآمال، كما أن مبيعات التجزئة ضعيفة بشكل مخيب للآمال حتى مع اقتراب موسم العطلات. في هذه الحالة تكون الحجة القائلة “إن الاستثمارات الأخرى ستكون حتى ذات أداء أضعف” لا تشكل عزاء.