الوضع العقاري لا يزال مستقراً، ولن يشهد تحركاً قبل 7 أشهر بحسب خبراء العقار، وذلك بانتظار ما سيسفر عنه الوضع في الداخل السوري، فيما لا تزال الأسعار محافظة على حالها، مع الايعاز في ما بين المطورين العقاريين بالتخفيف من مشاريع البناء، لاحداث التوازن المطلوب ما بين العرض والطلب. وهو فعلياً ما أدى الى الابقاء على محزون شققي مقبول في بيروت لا يتعدى 12 ألف شقة، فيما وصلت الأراضي المتبقية للبناء في بيروت الى مرحلة «قعر الزجاجة»، وهو ما يبقيها بأسعار متجهة الى الصعود دائماً.
وحذر خبراء من انعكاس كلام «حزب الله« عن المصارف، بشأن تنفيذ تعاميم مصرف لبنان على المصارف اللبنانية في شأن التزام الاجراءات الاميركية ضد «حزب الله«، وهو ما سيؤثر سلباً على الوضع الاقتصادي برمته، وليس قطاع العقارات فحسب.
ولكن كلام حاكم مصرف لبنان رياض سلامه في منتدى الاقتصاد العربي، أول من أمس، عكس نظرة تفاؤلية لاسيما في ما يتعلق بالنمو في التسليفات، ولا سيما في القطاع السكني، حيث قال «أصبح هناك اكثر من 130000 قرض سكني الذي سمح لنسبة كبيرة من اللبنانيين ان يتملكوا منازلهم«.
وإستناداً إلى إحصاءات نقابة المهندسين، وصلت مساحات البناء المرخّصة في لبنان، والتي تعكس توقّعات مستوى العرض في القطاع العقاري، إلى 918،546 مترا مربّعا خلال آذار الماضي، مقارنةً مع 1،108،147 مترا مربّعا في شباط. أمّا على صعيدٍ تراكميٍّ، فقد زادت مساحات البناء المرخّصة بنسبة 18.62 في المئة سنويّاً إلى 2،678،039 مترا مربّعا خلال الفصل الأوّل من العام الحالي، مقابل 2,331,638 مترا مربّعا في الفترة نفسها من العام السابق.
ولكن، وكما يقول الخبراء فإن المطورين العقاريين يتجهون أكثر نحو الشقق الصغيرة والمتوسطة، كي يستمر التوازن، إنّ أهم تغيير شهده القطاع العقاري في لبنان هو ارتفاع الطلب على الشقق المتوسّطة والصغيرة الحجم، أي الوحدات السكنيّة التي تكون أسعارها ما دون الـ 500 ألف دولار لأنّه لم يعد في إمكان الجميع تحمّل الأسعار المرتفعة للشقق الكبيرة خاصّة في العاصمة بيروت.
وقال المدير العام لشركة «رامكو» العقارية إن الوضع العقاري، ما يزال في مرحلة «استرخاء»، أو هدوء كبير، وفي ما يتعلق بالأسعار فإن التراجع يكاد لا يذكر، وهو لا يتجاوز 1.4 في المئة، والسوق من المعروف أن من يحددها في الاجمال الشاري، ولكن ما زال الطلب قائماً فالمطورون يستطيعون التوقف.
ومن جهته، قال الامين العام لجمعية تجار ومنشئي الأبنية أحمد ممتاز، الوضع هادئ، لكن لا تراجعات ولا تطور، خصوصاً أن الوضع السوري ما يزال يتحكم بالسوق لجهة أن اللبناني يريد أن يعرف نهاية هذه الأزمة، ومن الطبيعي أن يكون هناك انكماش، فنحن نجلس وسط اللهيب في المنطقة.
وأشار الى أن اتجاه المطورين العقاريين نحو التباطؤ في البناء أدى نوعاً ما الى معادلة أو توازناً ما بين العرض والطلب، خصوصاً ان ذلك مطلوب في ضوء السياسات المالية لدول الخليج في ترشيد الانفاق وهذا بالطبع سيؤثر على المغتربين اللبنانيين، الذين بدورهم سيلجأون الى الترشيد.
وأكد ممتاز، أن التراجعات السعرية التي لا تزيد عن 10 في المئة، هي للشقق التي تزيد عن 400 متر، ولكن لا تراجع في الشقق الصغيرة، والأهم أن الاراضي باتت «نادرة» في بيروت، وهي تتجه الى صعود.
تقرير لـ«رامكو»
للعام الثاني على التوالي، اطلقت رامكو ـ للاستشارات العقارية «مؤشر رامكو العقاري» لمدينة بيروت الذي بين انخفاضاً في اسعار الشقق السكنية قيد الانشاء عام 2015 عن مثيلاتها خلال عام 2014 بـ 1،2 في المئة.
تابعت الدراسة التطورات الطارئة على الأثمان المطلوبة للطوابق الأولى وفقاً لما أعلنه المطورون خلال عام 2015 كما شملت الدراسة 248 مبنى سكنياً قيد الإنشاء في 61 منطقة مختلفة ضمن نطاق مدينة بيروت.
اعتمدت الدراسة اساسا على الاسعار المعلنة من قبل المطورين واستبعدت اية حسومات يمكن ان تكون قد نجمت لاحقاً جراء المفاوضات.
و«يؤكد المؤشر الذي اعده قسم البحوث في رامكو انخفاضا في السوق العقاري السكني في بيروت الذي يشهد مرحلة تباطؤ متأثراً بالأوضاع الاقتصادية والسياسية والأمنية في لبنان. هذا وقد انخفضت الأسعار المعلنة للسنة الثانية على التوالي، بعد ان كان الانخفاض عام 2014 وصل الى 0،7 في المئة، فقد ازداد انخفاضا حتى وصل الى 1،2 في المئة عام 2015». على اية حال، يؤكد رجا مكارم، مؤسس ومدير عام شركة «رامكو«، «ان هذا الانخفاض يعتبر انخفاضا ضئيلاً للغاية».
وبينت الدراسة ان 74 مشروعاً (يمثلون 29،8 في المئة) حفضوا اسعارهم. اي بزيادة 9 في المئة عن العام 2014 في 44 في المئة من الحالات لم يتجاوز التخفيض الـ 5 في المئة. وبلغ عدد المشاريع التي خفضت ما بين 10 و20 في المئة، ستة عشر مشروعا (16) من اصل 248 مشروعاً شملتها الدراسة.
«حاول المطورون بهذه التخفيضات جذب المشترين المحتملين وتفادي تأثيرات السوق السلبية المتباطئة والذي تزايد فيه اعداد الشقق الجديدة الغير مباعة»، يزيد مكارم.
تجدر الاشارة الى ان نسبة 13،3 في المئة من المشاريع المدرجة في الدراسة عكست ارتفاعاً في اسعار البيع المطلوبة. بينما معظم المشاريع قيد الانشاء بنسبة 56،9 في المئة احتفظت بنفس الأسعار المطلوبة خلال العام 2014 من دون اي تغيير.
«يشير هذا الرقم الى انه ما زال صعب على المطورين الاعلان عن انخفاض في الاسعار وما زالوا يفضلون الابقاء على نفس اسعار 2014 انتظاراً للمشترين الجديين، وحينما يبدي المشتري جدية واضحة، فان المطور لا يتأخر في ابداء مرونة ورغبة في التفاوض الجدي على تخفيض الثمن»، ختم مكارم.
تقرير لنقابة المهندسين
الى ذلك، كشف التقرير السنوي لنقابة المهندسين عن تراجع في الطلب على الشقق السكنيّة بحيث إنخفضت حصّة الأبنية السكنيّة الجديدة من مجموع الأبنية الجديدة في لبنان من 84.05 في المئة في العام 2014 إلى 81.36 في المئة في العام 2015.
غير أنّ حصّة الأبنية التجاريّة قد إرتفعت من 7.66 في المئة في 2014 إلى8,36 في المئة في العام 2015، ترافقاً مع زيادة حصّة أبنية الخدمات السياحيّة والفنادق من 1.03 في المئة في 2014 إلى 2.06 في المئة في 2015.
وإنخفضت مساحات رخص البناء للأبنية الجديدة والإضافات من7.67 ملايين متر مربّع في 2014 إلى 6.62 ملايين متر مربّع في 2015، كما تراجعت المساحات الإجماليّة لرخص البناء إلى نحو 10.30 ملايين متر مربّع خلال العام وهو أدنى مستوى لها منذ العام 2009 على الأقّل، مقابل 11.16 مليون متر مربّع في العام 2014 في ظلّ حالة الركود الإقتصادي التي تعيشها البلاد وإنعكاساتها السلبيّة على القطاع العقاري.