شهد السوق العقاري خلال الاشهر الثلاثة الماضية «هجمة عقارية»، نتيجة سعي المصارف الى تسييل كافة العقارات المرهونة من خلال الضغط على أصحاب تلك العقارات لبيعها بأسعار تحددها المصارف وفقاً لحجم قروض الاشخاص المعنيين، وذلك بعد إقناع كبار مودعيها بتحويل إيداعاتهم من «دولارات وهمية» الى عقارات. وقد أدّت تلك العملية الى تراجع في حجم الودائع في القطاع المصرفي منذ أواخر العام 2019 ولغاية نهاية شباط 2020 بحوالى 5,5 مليارات دولار.
فيما تسعى المصارف من خلال تلك العملية الى تجميل ميزانياتها من خلال تقليص حجم القروض المتعثرة وخفض الايداعات بالدولارات «الوهمية»، فإنّ القطاع العقاري استفاد من هذه الاستراتيجية على قاعدة «مصائب قوم عند قوم فوائد». وقد نجح المطوّرون العقاريون في التخلّص من مخزون الشقق السكنية الذي عانى في الفترة الماضية جموداً حاداً رغم خفض الأسعار، كما انهم سدّدوا كافة استحقاقاتهم المالية للمصارف وتخلَّصوا من جحيم الفوائد المرتفعة.
وقد كشف الخبير العقاري رجا مكارم لـ«الجمهورية» في هذا الاطار انّ القطاع العقاري كان يمرّ بأزمة جمود حاد دفعت المطورين العقاريين الى خفض الاسعار من اجل تحفيز المبيعات، «وفجأة، مع تفاقم أزمة القطاع المصرفي بعد 17 تشرين الاول 2019، أدّت المخاوف المتزايدة لدى المودعين على مدّخراتهم، الى حصول «هجمة عقارية» مدعومة من حالة هلع المودعين بعد احتجاز اموالهم وتدهور سعر صرف الليرة». وأشار الى انّ القطاع العقاري حظي بالحصة الاكبر من الايداعات المصرفية التي تم التخلّص منها مقابل أصول اخرى كالمجوهرات والسيارات وغيرها من السلع الفاخرة.
وقال مكارم انّ كل المطورين العقاريين المديونين للمصارف، تخلّصوا من كامل مخزون الشقق السكنية الصغيرة والمتوسطة التي تتراوح اسعارها بين 200 ألف دولار الى 3 ملايين دولار. في المقابل، لم يشارك المطورون الذين لا تترتَّب عليهم قروض مصرفية، في تلك الهجمة العقارية بسبب المردود الوهمي الذي سيتقاضونه اليوم مقابل المبيعات العقارية، موضحاً انّ كافة المبيعات تمّت عير شيكات مصرفية من قبل المودعين لصالح تسديد قروض المطورين العقاريين او لتسديد رهون عقارية للافراد، في حين انّ نسبة ضئيلة جدّاً من المستثمرين عمدت الى دفع جزء كبير من قيمة العقار عبر شيك مصرفي وجزء بسيط عبر تحويل اموال من الخارج (fresh money).
ورأى مكارم انه لم يعد هناك من شقق سكنية اليوم معروضة للبيع، واصبح حجم العرض محدوداً جدّاً. كذلك الأمر بالنسبة للاراضي التي شهدت موجة مبيعات، حيث لجأ اصحاب الميزانيات الاكبر الى شراء الاراضي التي تفوق قيمتها 3 ملايين دولار، «وكان الطلب الاكبر في مدينة بيروت حيث يعتقد المستثمرون انه يمكن تسييل العقارات فيها لاحقاً بسهولة أكبر».
وكشف مكارم انّ الجرأة الكبرى في تخفيض اسعار الاراضي تجلَّت لدى شركة «سوليدير» التي خفضت اسعارها من حوالى 3000 دولار لمتر الهواء الى نحو 1200 دولار، وبالتالي نجحت سوليدير في الاستفادة بشكل كبير من موجة المبيعات مع تسييل ما قيمته 500 مليون دولار من الاراضي، وهي تفكّر اليوم بالتوقف عن البيع لأنها لم تعد بحاجة للسيولة.
وقال انّ معظم الاراضي الموجودة في السوق قد تمَّ بيعها ولم يعد هناك من عرض حالياً، لافتاً الى انّ الاسعار التي تمَّت وفقها المبيعات هي اسعار معقولة او مغرية بالنسبة للمطورين ولم يعد هناك ما يعرف بسعر «لَقطة» بالنسبة للمشترين، لأنّ عملية البيع والشراء تتم من خلال «دولارات وهمية» ولن يقبل أحد خفض الاسعار مقابل مردود وهمي.
وحول إمكانية حصول أزمة رهن عقارية وهبوط الاسعار على غرار ما حصل في الولايات المتحدة في 2008، اكد مكارم انه لم يعد هناك من عقارات مرهونة للمصارف لأنّ الاخيرة لعبت في الاشهر الثلاثة الاخيرة دور الوسيط العقاري وقامت بتسييل العقارات المرهونة، «لكن التوقعات بالنسبة للقطاع العقاري في المستقبل تشير الى تراجع حتمي بنسبة حوالى 40 في المئة في اسعار العقارات التجارية أي المحال التجارية والمكاتب بسبب تراجع اسعار الايجارات وانعدام إمكانية تأسيس اعمال تجارية جديدة او حتى توسّع اعمال الشركات القائمة نتيجة التدهور الاقتصادي وأزمة كورونا.
بالنسبة للشقق السكنية التي تم توظيف حوالى مليار دولار فيها مؤخراً، فإنّ جميع المستثمرين فيها لن ينتفعوا في المستقبل القريب منها، بسبب غياب الطلب على الايجارات، مما سيؤدي الى تراجع المردود على القطاع السكني من 3 في المئة الى حوالى النصف، وسيكون عرض الشقق للبيع مرتبطاً بحاجات المستثمرين للسيولة في المستقبل، «ولكن طبعاً بأسعار أقلّ من الحالية».